미국의 모든 주택융자 승인 심사가 full doc 기준으로 변하고 있다. Full doc이라 함은 ‘full documentation’을 뜻하는 것으로, 말 그대로 모든 증빙자료를 오리지널로 제공하여 승인을 받는 방법이다. 즉 융자 승인의 가장 중요한 심사 파트인 ‘income과 source’(수입증명과 출처증명)에 대하여 예전처럼 간단하게 그저 융자 신청서에 자가 진술하는 형태의 ‘stated’라는 허구적 방식을 허용하지 않겠다는 뜻이다. 이러한 변화는 이미 2007년 서브프라임 사태와 글로벌 금용의 신용경색으로 인해 jumbo융자(41만7,000달러 이상)에서부터 이뤄지기 시작했고 2008년 4월1일을 기점으로 모든 종류의 주택융자 승인 기준으로 확산되고 있는 상황이다.

이제 이러한 극단적인 변화로 인해 누구든 쉽게 주택융자를 받을 수 있었던 융자환경이 제공되던 시대는 완전히 사라졌다. 과장된 표현이긴 하지만 원하는 융자상품을 좋은 이자율로 승인받는 것이 ‘하늘의 별따기’만큼 어려워졌다.

물론 아직도 다운 페이를 많이 하고 크레딧이 월등히 좋은 이 두 가지의 여건을 갖춘 사람들은 일부 증빙서류를 피할 수 있는 방법이 있긴 하다.

그러나 대다수는 프로그램이나 이자율은 차치하고라도 우선 ‘융자 승인’을 걱정해야 할 판이다. 답답한 현실이고 또 다른 경색의 상황이지만 어쩔 수 없이 적응해야만 하는 환경의 변화다. 글로벌 금용의 민간자본이 주도하던 주택 모기지 시장이 붕괴된 상황에서 컨포밍(41만7,000달러 이하)과 더불어 이젠 점보 시장마저 정부 모기지 공사가 주도하는 변화가 이뤄졌기 때문이다.

그러나 점보 시장은 4월1일 실시된 새로운 ‘jumbo-conforming’이 한시적으로(2008년 12월31일) 운용된 후 2009년에 만약 부동산과 경제가 안정된다는 전제조건이라면 새로운 글로벌 펀드가 시장에 다시 유입될 것이고, 그 즉시 융자 승인 기준의 또 다른 변화도 예측 가능하다.

하지만 컨포밍이든 점보든 이젠 상당히 오랜 시간(최소 4, 5년) 작은 변화라면 몰라도 과거처럼 모든 게 쉽고 간편한 방법의 ‘승인기준’으로 돌아가지는 않을 것이다. 글로벌 금용의 파격적인 진취성이 안겨준 상처와 후유증이 너무도 크기 때문이다.

여하튼 이러한 full doc 세상으로의 변화 때문에 재융자나 매입융자가 어려워져서 곤란을 겪는 사람들도 발생할 것이고, 반대로 이러한 기준을 통과할 수 있는 소비자들은 주택 매입의 호기를 맘껏 활용할 수 있는 기회를 맞이했다고 볼 수도 있다.

어찌됐든 이젠 full doc의 여건을 갖췄거나 그에 버금가는 여건을 준비해서 업그레이드한 소비자들만이 제대로 된 융자를 제공받을 수 있다는 것을 필히 염두에 두어야 할 것이다.

제이 명 <론팩 모기지 대표>
(213)500-7644