공동 구입한 부동산 공동 투자자가 분할 요구

<문> 친지 몇 사람과 공동으로 투자하여 상업용 부동산을 구입하였습니다. 부동산 중개인의 권유로 5명이 각각 투자액이 틀리므로, 투자한 금액만큼 소유권 지분을 인정하는 합동소유권 (TIC: TENANCY IN COMMON)의 형태로 등기를 하였습니다. 저는 전체의 약 30%에 해당하는 금액을 투자하였고, 소유권도 30%로 등기되어 있습니다. 그러나, 얼마 전부터 공동투자자 중의 한사람이 위치가 제일 좋고 임대료가 제일 비싼 건물을 자기 건물이라고 하며 부동산 분할을 요구하고 있습니다. 공동투자자가 이렇게 일방적으로 부동산의 일부에 대해 소유권을 주장하며 분할 청구를 할 수 있는지 조언을 부탁드립니다. 또한 이에 대해 어떻게 대응해야 하는지 알고 싶습니다.
<답> 부동산의 소유 형태는 몇가지로 크게 나누어 볼수 있으나, 귀하께서 소유하고 있는 합동소유권(TIC)에 한정해서 설명을 드리도록 하겠습니다. TIC는 투자금액이 서로 다를 경우, 또는 소유지분이 동일하지 않고 서로 차이가 있을 경우에 사용하는 부동산의 소유권 등기 방법입니다. 예를 들면, 다섯 사람이 각기 35%, 30%, 20%, 10%, 5%씩 투자 하였을 경우, 전체 부동산에 대해 각각 그에 해당하는 소유권의 지분을 인정받게 되며, 해당 지분만큼 합동소유권자 (TIC)로서 등기되어지는 것입니다. 각 투자자는 자기의 지분에 대해 별도로 매매를 하거나 증여, 또는 상속을 할 수 있고, 이러한 권리를 양수받은 사람은 동일한 지분에 대해 계속해서 다른 공동투자자들과 함께 합동소유권자 (TIC)로서 권리를 행사하게 되는 것입니다. 이때에, 각 소유권자는 어떤 특정한 지역이나 건물을 지정하여 자기의 지분을 주장할 수 있는 것이 아니고, 전체 부동산에 대해서 해당 지분만큼의 권리만을 주장할 수 있는 것입니다.
따라서, 전체 공동투자자의 합의가 없는 한, 특정지역이나 건물을 지정해서 자신의 소유권 또는 점유권을 주장할 수는 없는 것입니다.
특히 부동산은 측량과 설계, 토지 분할 신청을 통해야만 법적으로 분할이 이루어지므로, 투자자 한사람의 일방적인 주장만으로 부동산 분할이 이루어지지는 않습니다. 따라서, 귀하가 문의하신 공동 투자자의 위화 같은 행위는 전혀 법적으로 인정받지 못한다고 하겠습니다. 그러나, 유의할 것은 합동소유자 중의 한사람이 부동산을 점유하여 자신의 개인 이익을 위해 사업체를 운영하거나 건물을 짓게 되면, 그에 따른 이해관계 때문에 분쟁이 발생할 수 있게 됩니다.
예를 들면, 개인이 별도로 투자한 금액이나 새로 개발한 건물에 대해서, 또는 이로 인해 증가된 자산 가치에 대해, 투자한 당사자가 모두 자기 자신의 권리라고 주장하는 경우가 발생할 수 있습니다. 이런 경우 발생한 부가가치가 모두 개인의 권리로 인정될 것인지 또는, 공평하게 전체 공동 투자자의 이익으로 간주될 것인지 여부입니다.
이러한 분쟁을 예방하기 위해, 최근에는 공동투자자들이 TIC를 위한 별도의 독립 법인체를 설립하고, 상세한 투자합의서를 미리 준비하고 있습니다. 참고로, 동업자나 공동소유자간에 재산을 분할하기 위해서는, 당사자간의 자발적인 합의에 의하거나 또는 법원에 강제 재산분할소송을 청구하여 판결문을 받는 경우가 있습니다.

한태호 변호사