상업용 retail 건물의 리스는 대개 입주자가 보험, 건물 재산세등을 부담할 뿐 아니라 공동관리구역 경비(CAM Charge)를 부담하게 하는 것이 일반적이다. 입주자로서는 기본 렌트에 못지않게 부담이 되는 경비이다.
특히 최근에는 건물주가 쓰는 거의 모든 경비를 CAM Charge로 하려는 경향이 있으므로 리스계약에 무엇이 CAM Charge인지 정하고 계약하는 것이 중요하다.
(1) CAM Charge 에는 건물주가 언급하는 거의 모든 경비가 포함될 수도 있다.
대형 샤핑센터 리스에는CAM Charge에 관한 규정이 1-2 페이지에 달한다. 광범위한 CAM Charge의 정의는 샤핑센터를 운영하기 위하여 건물주가 실제로 지급한 모든 원가와 경비를 포함한다.
다음은 CAM Charge의 예인데, 이것들중 일부는 제외시키도록 건물주와 협상하여야 한다. (회계비, 필요한 여행경비, 변호사비, 관리사무실 렌트, 시큐리티 경비, 지붕· 에어컨·파킹 랏 등 개수비, 부동산 부로커 수수료, 청소비, 협회비, 매니지먼트 피, 전기밸브 수리비, 인건비, 광고비, inspection fee, supply, 가드닝, 보험의 deductible 등)어떤 것이 CAM Charge이고 어떤 것이 아닌지는 리스계약서에 명시하는 것이 중요하다. 명시되지 않았을 경우 특히 분쟁이 되는 부분은 capital expenditure(자본적 지출)이다. 자본적 지출이란, 지붕, 파킹랏, 에어컨 교체등을 위한 경비를 의미한다. 이것은 단순한 수리가 아니라 전체를 교체하는 것이므로 ‘자산’에 속한다.
따라서 입주자는 CAM Charge에 속하지 않는다고 주장하고 건물주는 이것도 입주자가 혜택을 보니 결국은 CAM Charge에 속한다고 주장을 할 수 있다. 다시 말하지만, 리스계약서에 이러한 자본적 지출이 CAM Charge에 속하는 지 분명히 하는 것이 중요하다.
만약 입주자가 부담해야할 상황이라면 내용년수에 따라 감가상각하여 매년 조금씩 부담하도록 협의하도록 한다.
(2) 건물 재산세라든지 보험을 각 입주자간에 분배하는 것은 그렇게 어렵지 않다. 대개 입주한 면적 비율로 나누면 되기 때문이다. 그렇지만 CAM Charge의 경우 만약 어떤 입주자가 공동구역을 더 많이 쓴다든지, 어떤 입주자가 유틸리티를 훨씬 많이 쓴다든지 하는 경우 면적 비율로 CAM Charge를 나눌 경우 불공평해질 수가 있다. 이럴 경우 건물주에게 면적비율이 아닌 다른 기준으로 CAM Charge를 계산해 줄 것을 요청해야 한다. 또한, 10개 점포 중 9개가 비어있고 1개만 내가 사용할 경우 utility 같은 변동비용은 내가 부담하지만 재산세 같은 고정비용은 10%만 부담하는 것이 옳은 방법이다.
(3) CAM Charges는 건물주의 일방적 계산에 의한 것이기 때문에 입주자가 부당한 금액이 부과되었다고 생각되었을 경우에 건물주의 장부를 감사할 권리를 삽입하는 것이 좋다.
물론 건물주는 이러한 조항을 좋아할 리는 없다. 하지만 리스는 항상 negotiation에 의한 계약이므로 이를 주장할 수 있는 것이다.
감사는 CAM Charge금액의 과다부과가 의심이 되는 경우 하기도 하지만 일정한 간격을 두고 감사를 하면 건물주가 그만큼 주의를 하게 될 것이다. 의심이 되는 경우 빠른 시일 안에 감사를 하는 것이 중요하다.
(4) 최근에 CAM Charge를 fix하려는 회사들이 있다. 이를 TOC (Tenant Occupancy Charges)라고 한다. 하지만 아직도 대부분의 lease에서는 CAM Charge가 고정되어 있지 않으며 가장 큰 분쟁의 소지가 있다. 사전에 무엇이 CAM Charge에 속하는지 분명히 리스계약서에 정해 놓는 것이 중요하다.
(213)389-1900
김윤한
<변호사>