상업용 리스가 점점 입주자에게 불리하게 되어지는 경향이 있다. 재산세, 관리비, 보험료 등을 입주자가 부담하는 소위 triple net 리스는 물론 비싼 렌트, 매년 인상 폭의 증가, 또한 에어컨 등 건물의 수리비 부담 선택권(option)의 제한 등 입주자에게 불리한 조항 들이 많다.
리스기간이 지난 후 리스를 연장하든지 또는 비즈니스를 팔든지, 이에 대비하여 선택조항을 삽입하는 것이 일반적으로 입주자에게 상당히 중요한 사항이라 하겠다. 이와같은 선택조항에는 리스기간 연장 옵션, 확장옵션, 면적 축소옵션, 리스의 권한양도와 서브리스등의 문제가 있다.
(1) 리스기간 연장 옵션 등 어떤 선택권을 입주자에 주는 것을 건물주는 입주자에게 혜택을 준다고 생각한다. 따라서, 이와 같은 혜택을 주는 대신 fee를 요구하거나 양도를 까다롭게 하는 경향이 있으며 특히 현재 리스 페이먼트가 밀리지 않아야 한다는 전제 조건을 다는 경우가 많다. 입주자는 비즈니스를 시작할 때 대부분 좋은 위치를 찾고 또한 많은 돈을 들여 시설할 경우 비즈니스가 잘 되면 같은 장소에서 오래도록 비슷한 조건으로 비즈니스를 계속하길 바란다. 반대로 비즈니스 장소를 잘못 선택했고 비즈니스가 안 될경우 리스가 끝나면 그 장소를 옮기고 싶어한다. 건물 주 입장에서는 옵션행사하기 전까지 입주자의 의도를 모르기 때문에 옵션을 주는 것을 반가와 하지 않는다.
옵션 행사의 경우 렌트는 대체로 세가지 방법으로 정해진다. 일정 퍼센트 증가, (예를 들어 이전 렌트의 125%증가) 소비자 물가지수(CPI)에 따라 올리는 방법 또는 현 렌트시세 (fair market value)로 렌트를 올리는 방법이 있다. 이 경우 현 렌트시세에 대하여 건물주와 테넌트 사이에 의견이 다를 확률이 높으므로 제 3자(부동산 검정사, 브로커 등)가 결정하든지 mediation 또는 arbitration 조항을 삽입하는 것이 좋다. 옵션기간의 행사는 보통 현 리스 끝나기전 일정기간전에 문서상으로 옵션을 행사하도록 하는 것이 보통이다. 정해진 기간 내에 옵션을 행사하겠다는 의도를 문서로 보내지 않아 옵션이 무효화 되어 낭패를 보는 경우도 있다. 이를 방지하기 위하여 건물주가 옵션에 관하여 통보하도록 할 수 있다. 옵션의 행사는 리스에 정한 방법을 정확히 따라야 한다. 옵션 행사를 제한하는 경우가 있다. 예를 들면 양수인(assignee) 또는 sublessee에게 옵션권한을 안 줄수도 있다. 이 경우 비즈니스 매매가 어렵기도 하며 새 주인은 건물주와 다시 리스를 협상하여야 한다.
(2) 커다란 비즈니스 경우, 확장에 대비하여 추가 공간 확보에 관한 옵션을 넣을 수 있다. 보통 건물주는 이와 같은 추가 공간을 확보해야 하기 때문에 반가와하지는 않는다. 그러나 big tenant의 경우 건물주가 이와 같은 option을 줄 수도 있다. 위와 같은 확장 option이 가능하지 않으면 건물주에게 Rights of First Refusal & First Offer를 제시할 수 있다. 이는 건물주가 확보된 공간을 리스할 경우 현 입주자에게 우선적으로 다른 오퍼와 매치할 수 있는지 묻는 것이다.
만약 현 입주자가 이를 받아들이면 현 입주가가 우선적으로 이 추가공간을 임대할 수 있다.
(3) Assignment나 Sublease의 이전에 관하여 세가지 경우가 있을 수 있다. 건물주가 금지하거나 건물주의 자의(discretion)에 의하거나 적정한 경우(reasonable한 경우) assign할 수 있도록 하는 경우이다. 이 경우 ‘적정한’의 기준은 양수자의 재정상태, 비즈니스 경험 또 리스공간의 사용목적등에 기준을 두고 결정 된다.
(4) 비즈니스 리스는 비즈니스 사활이 걸린 중요한 문제이다. 리스계약을 정확히 파악하지 못하고 서명하여 후회하는 경우가 많다. 어떤 경우는 option이 없는데 option이 있는 것으로 생각하고 서명한 경우도 있다. 리스 계약서에 서명하기 전 전문가의 철저한 리뷰와 분석을 거쳐 추가 요구 사항이 있으면 협상을 통해 요구하여야 한다.
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김윤한<변호사>