부동산 하락과 서브프라임 사태 그리고 뒤이은 전체 금융권의 신용경색 사태 이후 주택차압은 날이 갈수록 늘어만 가고 있고, 차압이 급격히 상승하면서 주류 언론매체 등을 통해 모기지 변동 프로그램과 주택차압의 연관성에 대한 해석이 잇따르고 있다. 이에 대한 대체적인 언조와 방향은 모두 모기지 변동 프로그램이 차압을 증가시키고 있는 가장 큰 원인 중 하나라는 것이다. 그러나 과연 정말 그런 것일까? 정부와 모기지 은행들도 그렇게 인정하고 있는 것일까?
필자의 답은 절대 아니라는 것이다. 실질적인 원인은 정부와 금융권이 글로벌 금융의 주도권 장악을 위해 너무 지나친 의지를 가졌었고, 연방과 지방정부 모두 여러 형태의 택스 등을 통한 세수 중액에만 집중했었고, 더불어 은행들은 글로벌 펀드나 자체 펀드를 너무 과도하게 모기지 2차 융자에 편중했기 때문이다.
이러한 이유들로 인해 주택정책이나 금리정책이 전 세계의 글로벌 펀드를 미국으로 유입키 위해 지나치게 진취적인 형태를 유지시켰었고 결국엔 ‘No다운’ 매입 융자나 100%에서 125%까지의 주택 2차 융자를 양산하는 결과를 낳았었다.
이런 환경과 현상들이 부동산의 하락으로 인해 당연한(?) 차압을 야기했고 서브프라임 사태를 유발케 했으며 뒤이은 신용경색 사태와 경기 침체의 주 요인들로 작용한 것이다.
변동 프로그램의 일시적 이자율 상승으로 인한 페이먼트의 부담이 차압을 더 부추기는 결과를 가져왔다는 것은 논리적으로도 현실적으로도 타당성이 없는 변명이고 책임전가에 불과하다. 부동산 하락으로 에퀴티를 상실하는 상황이 발생치 않았다면 어느 누구도 작은 페이먼트의 변화 때문에 주택을 포기하는 일은 절대 없었을 것이며 또한 누구라도 재융자가 가능했을 것이다. 게다가 실제로 현재 주택 소유주들의 경우 서브프라임 프로그램이 아닌 정상적인 변동을 가지고 있는 사람들이 고정을 가진 사람들보다 주택을 지키려는 의지가 높고 실질적인 환경도 유리한 편이다.
생각해 보자, 과연 고정 프로그램으로 원금 상환을 했다 한들 지난 몇년간 얼마나 원금회복이 가능했겠는가? 주택가격이 20~30% 하락했는데 에퀴티가 없어서 재융자 안 되는 건 마찬가지다. 오히려 원금 페이먼트마저도 날아가 버렸다는 또 다른 상실감만 있을 뿐이다. 반면에 미니멈 페이먼트를 가능케 했던 옵션 변동을 가진 사람들은 점보 융자액을 가졌어도 현재 이자율이 6%대에 머물고 있어서 재융자를 안해도 되는 상황이다.
때문에 고정 프로그램으로 의미없는 원금마저 손실을 보고 있는 주택 소유주들이 더 차압에 대한 고민이 깊다고 볼 수 있다. 결국 변동에 대한 변명은 다시 모기지 펀드의 주체가 된 정부 모기지 공사가 다시 한번 ‘고리대금’으로 이익을 환원하려는 시도를 하고 있다는 것을 뜻할 뿐이다.
(213)792-5133
제이 명<론팩 모기지 대표>