부동산 등기를 해야 소유권 보호 받아

<문> 이번에 부동산을 처음 구입하게 되어 에스크로를 하고 있습니다. 부동산에 대해 등기가 되어야 에스크로가 끝날 수 있고 소유권이 이전되었음이 인정된다고 하는데 등기와 부동산의 권리가 어떤 연관이 있는지 알고 싶습니다.

<답> 부동산에 대한 권리는 소유권(Ownership), 저당권(Mortgage), 임차권(Leasehold) 그리고 지역권(Easement) 등이 있습니다. 부동산에 대한 권리 양도는 동산(Personal Property)과 같이 실물 인도에 의해 이루어지지 않고 셀러가 바이어에게 권리증서(Deed)를 인도함으로써 이루어집니다. 부동산에 대한 등기(Recording)는 동산과는 달리 각 주정부마다 부동산 등기법을 제정하여 시행되고 있고, 부동산에 대한 소유권, 저당권, 지역권 등의 권리들이 해당 부동산이 소재된 카운티 등기소(County Recorder)에 등기되며 그 등기된 기록들이 모든 시민과 주민들에게 공시되고 있습니다. 다시 말하면, 해당 부동산에 대해 카운티에 등기된 기록은 누구든지 열람을 할 수 있는 공적(公的) 기록(Public Record)이 됩니다. 부동산에 대한 권리는 반드시 등기 할 의무는 없지만 부동산에 대한 자기 권리를 행사하고 다른 사람으로부터 그 권리를 보호 받기 위해서 부동산의 권리를 갖고 있는 사람이 반드시 권리를 등기해야 안전합니다. 왜냐하면 등기는 부동산의 권리를 공적으로 기재한 문서이기 때문입니다. 그리고 미국 내에 모든 주의 부동산 등기법이 동일하지 않지만 부동산 권리의 우선순위는 대체적으로 다음 세 가지 중 한가지의 형태를 채택하고 있습니다. 첫 번째, 제일 먼저 등기된 권리가 무조건 우선하는 형태, 즉 First Record입니다. 두 번째는 부동산이 이미 매매된 사실을 모르고 부동산을 매입한 바이어의 권리가 우선하는 형태, 세 번째는 부동산이 매매된 사실을 모르고 그 부동산을 매입한 바이어 중 제일 먼저 등기한 매입자의 권리가 우선하는 형태입니다.
따라서 제삼자로부터 부동산의 권리를 보호받기 위해서는 부동산이 매매된 사실과 저당권, 임차권, 지역권 등의 권리가 이미 설정된 사실을 몰랐어야 합니다. 앞서 말씀드렸듯이 등기는 공적(公的)인 통지의 효력을 갖고 있으므로 이미 등기된 기록은 모든 사람들이 알고 있다고 간주합니다.


토지 수용권 여부와 보상은 청문회 거쳐야

<문> 제가 갖고 이는 조그만 건물과 그 주변 건물들이 머지않아 학교 건설을 위해 정부에 의해 토지 수용이 된다는 소문을 들었습니다. 더 확실하게 알아봐야 하겠지만, 만일 건물이 정부로부터 수용된다면 적절한 보상을 받을 수 있는지요. 정부의 토지 수용에 대해 알고 싶습니다.

<답> 정부의 토지 수용권(Eminent Domain)은 정부가 공공목적으로 개인이 소유한 토지를 사용하기위해 강제적으로 매입할 수 있는 권리를 말합니다. 연방헌법에 의하면 ‘개인의 재산은 적절한 보상 없이 공공 목적으로 재산이 수용되지 않는다’ 라고 규정되어 있어 정부가 개인의 토지를 수용할 때는 토지 소유주에게 공정한 시장가격으로 보상해 주어야 합니다. 개인 소유의 토지를 수용하기 위해 정부는 이 사실을 사전에 미리 통지해야 하고 필요한 청문회도 거쳐야 합니다. 정부가 수용한 토지는 공공목적으로 사용되어야 합니다. 정부가 강제 수용할 수 있는 공공목적이라 함은 고속도로 건설, 비행장 건설, 도로 확장, 공립학교 설립, 공원 설립 등이 될 수 있습니다.
문의(213)388-7777

단 양
유나이티드 에스크로 윌셔지점장