건물·사업체 매매 계약서 별도 작성해야 하나
<문> 저는 상업용 건물을 소유하고 있는데, 동시에 그 곳에서 사업체도 운영하고 있습니다. 지난 달 건물과 함께 사업체까지 전부 매각하고자 부동산 중개인에게 의뢰를 하였는데, 얼마전, 구매자로 부터 구매제의를 받았습니다. 그 계약서에는 부동산과 사업체 가격을 따로 구분하지 않고 합쳐서 하나의 가격으로 표시하였습니다. 며칠 후면 정식 계약서를 작성하고, 에스크로를 설정하여야 하는데, 부동산과 사업체 가격 배분에 서로 분쟁이 발생하였습니다. 중개인은 그냥 한가지 가격으로 끝낼 수 있으니 무조건 서명하라고 하는데 조언을 부탁드립니다.
<답> 사업체와 건물의 매매가 동시에 이루어질 경우, 별도의 에스크로를 따로따로 설정하게 됩니다. 왜냐하면, 사업체는 동산에 해당하고, 건물은 부동산에 해당하기 때문에 소유권 이전이나 등기 절차 등이 서로 상이하고, 다르기 때문입니다.
또한, 매매가격에서 차지하는 동산과 부동산의 비율에 따라, 귀하가 부담해야 하는 양도 소득세도 상당한 차이가 있으므로, 반드시 에스크로를 설정하기 전에 이에 대한 명확한 합의와 확인을 해두셔야 합니다. 일단 서명을 하시게 되면, 모든 것을 동의한 것으로 간주되므로, 분쟁의 소지가 발생하게 됩니다. 따라서, 부동산과 사업체의 가격에 대한 명확한 합의가 확인되기 전에는 어떠한 서류에도 절대 서명하지 말아야 합니다.
매매계약 서류를 지참하여, 전문가의 도움을 구하시는 것이 바람직 할 것 같습니다.
에스크로 중인 사업체 매매 가격 낮아 취소하려면
<문> 성업중인 사업체를 부동산 중개인의 권유로 팔게 되었습니다. 중개인의 조언에 따라 매매 가격을 정하고 60일 기간의 에스크로를 설정하였습니다. 이제 약 2주만 있으면 매매계약이 완료되는데 제 생각에는 저의 사업체 매매가격이 다른 사업체와 비교하여 너무 낮게 설정되어 있는 것 같아 가능하면 계약을 취소하고 다시 매매 계약을 맺고 싶습니다. 현재의 계약을 합법적으로 취소할 수 있는 방법은 없는지요. 저에게 서면으로 알리지는 않았지만, 부동산 중개인은 매도인과 매수인 양쪽을 동시에 대리하고 있는 것으로 알고 있습니다.
<답> 매매 계약의 일반적인 과정은, 첫째 매도인이 중개인을 통하여 매매 가격과 중요 사항을 포함한 매매 광고를 하게 됩니다. 이때에 매도인과 중개인 사이에 통상적으로 Listing Agreement라는 계약을 맺게 되는데, 여기에는 중개인의 수수료, 의무와 권리, 계약기간 등이 포함되어 있습니다. 둘째, 매수인은 이에 대해 직접 또는 중개인을 통하여 가격 및 기타 조건을 포함한 구매의사를 제시하게 되고 이를 구매제안 (Offer)이라고 합니다. 매도인이 이러한 구매제안에 대해 또 다른 제안이 있게되면 이를 역제안 (Counter-Offer)이라 하며. 양 당사자가 가격과 기타 조건에 최종 합의를 하게 되면 이러한 제안서에 서명을 하게 되고, 마지막으로 에스크로를 설정하게 되는 것입니다. 이때 주의할 것은 일단 양측이 제안-역제안을 통해 서명을 하게 하게되면, 에스크로가 설정되기 이전이라도 이미 매매 계약이 성립된 것이고 구속적인 효력을 발생한다는 것입니다. 많은 사람들이 에스크로 기간 중에 계약 내용이나 조건을 변경하거나 취소할 수 있는 것으로 생각하고 있고, 현실적으로 한인 사회에서는 많이 행해지고 있지만, 실제로는 쌍방의 합의 없이 한쪽에서 일방적으로 변경을 요구할 수는 없는 것입니다. 따라서, 에스크로를 설정할 때, 또는 설정한 후에, 특정한 조건이 마음에 들지 않는다거나, 새로운 사항을 더 요구하기 위해서 계약 내용 변경을 요구하거나 계약 취소를 요구할 수는 없는 것입니다. 에스크로 기간 중에 계약을 취소할 수 있는 조건은 매우 엄격하게 제한되어 있습니다. 계약 내용 중에 일정한 조건하에 또는 일정 기간 내에 계약을 취소할 수 있는 조항을 둘 수 있는데 이를 전제조건 (Contingency)이라고 합니다. 예를 들면, 은행 융자 여부, 월매상 확인 조건, 설비 및 장비 결함 확인 조건, 소유권 결함 여부 확인 조건 등이 이에 속한다 하겠습니다.
이러한 전제 조건은 일정한 기간이내에, 통상적으로 계약이 성립된 이후 몇 주 이내에 만료되기 때문에 귀하의 경우 계약을 취소할 수 있는 권리는 이미 소멸된 것으로 사료됩니다. 그러나, 상대방이 고의적으로 실수를 유도한 경우나, 중대한 사항에 대해 기만, 또는 사기성 행위가 존재할 경우는 계약을 취소할 수 있는 사유에 해당되므로 참조하시기 바랍니다. 또한, 중개인이 매도인과 매수인 양측을 동시에 대리할 경우에는 반드시 이러한 사실을 서면으로 공표하게 되어있고 양측의 서명을 받게 되어있습니다.
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