부시 행정부와 의회는 지난 2월 서브프라임발 금융위기와 경기후퇴(recession)를 피하기 위하여 경기부양책을 시행하고 있다. 중, 저소득층 세금환급(tax rebate)을 통한 소비증가 유도, 비즈니스 투자에 대한 세금혜택을 통한 투자확대 유도, 그리고 컨포밍 융자 한도액 증가를 통해 주택가격 하락을 막아보자는 등의 내용이 핵심을 이룬다. 이 법에 따라 2008년 한시적으로 만들어진 융자 형태가 컨포밍 점보(혹은 점보 컨포밍) 융자이다.

먼저 컨포밍(conforming) 융자란 패니매, 프레디맥에 팔 것을 전제로 은행이 일반인에게 해주는 융자로 패니매, 프레디맥 가이드 라인(크레딧 점수, 융자금액, LTV, DTI 등에 관한)에 부합하는 융자를 말한다. 그 가이드라인에 맞지 않는 융자를 넌컨포밍(nonconforming) 융자라고 말한다. 넌컨포밍 융자는 매니매, 프레디맥 대신 일반 투자은행을 통해서 2차 시장에서 증권화되어 팔림으로써 자금조달을 가능하게 해준다. 물론 패니매, 프레디맥이 넌컨포밍 융자를 전혀 손을 대지 않은 것은 아니다. 얼마전 발표된 1분기 패니매 실적 발표에서도 보였듯이 패니매조차도 수익증대를 위하여 넌컨모밍 융자 즉 Alt-A와 서브프라임융자에 투자해서 손실을 본 것을 알 수 있다.

한편 점보융자란 대출증권(Note)의 매입주체와 상관없이 일반적으로 컨포밍 융자 규모(41만7,000달러)를 초과하는 금액의 융자를 통상 점보융자라고 부른다. 따라서 컨포밍 점보융자란 경기부양책에 따라 41만7,001달러 이상의 융자규모 중 패니매, 프레디맥에서 2008년 동안 한시적으로 구입해 주는 융자라고 이해하면 된다. 상한선은 지역에 따라 다르나 최대 72만9,750달러까지 적용된다.

정부와 의회는 신용위기로 힘들어진 넌컨포밍 융자 2차 시장에 패니매와 프레디맥을 투입해서 모기지 시장에 활력을 불어넣고 주택가격의 추가 하락을 막아보자는 의도로 이를 시행하였던 것이다. 그러나 막상 발표된 가이드라인은 오랫동안 기다린 많은 사람들의 기대를 충족시키지 못하고 있는 형편이다. 먼저 이자율이 기존 41만7,000달러 이하 컨포밍 융자보다 높게 따로 형성되었고, 무엇보다도 충분한 소득증명이 되어야만 융자가 가능하게끔 가이드라인이 발표되었기 때문이다.

예를 들어 70만달러 집을 20% 다운으로 56만달러 융자를 할 경우 30년 고정 이자율을 6.5%로 가정하였을 때, 자동차, 신용카드등 다른 페이먼트가 전혀 없다고 해도 월 9,700달러, 연 11만6,400달러 세금보고 기록이 있어야만 컨포밍 점보융자를 받을 수 있다. 물론 컨포밍 점보융자의 이자율이 넌컨포밍 융자의 이자율보다는 0.5~1% 가까이 싸게 형성되기 때문에 자격요건만 충족된다면 상당히 큰 이득을 볼 수 있다. 하지만 자영업자가 대부분인 한인들의 경우 이 혜택을 많이 보지 못하고 있는 실정이다. 그러나 해결책이 전혀 없는 것은 아니다. 위의 예에서 56만달러의 융자를 둘로 나누어 하는 방법이 있다. 1차 융자로 41만7,000달러, 나머지 14만3,000달러를 2차로 쪼개서 융자를 받을 경우 1차융자 기준 컨포밍융자 가이드라인 적용을 받아 저렴한 이자율로 융자를 받을 수 있을 뿐만 아니라, 무엇보다도 소득증명 없이 융자를 진행할 수도 있게 된다. 또한 이자만 내는 프로그램을 선택할 경우 월 페이먼트를 훨씬 낮출 수도 있게된다.
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스티브 양