미국에 거주하는 한인들이 가장 선호하는 투자처는 부동산이다. 부동산은 투자처로서 많은 장점을 가지고 있다. 우선 다른 투자대상과는 다르게 투가 가치가 순간적으로 변하는 것이 아니라 완만하게 움직인다는 것과 투자가치가 같은 비율로 상승하더라도 모두 현금으로 구입하지 않은 경우라면 투자한 자기 자본에 비해서 훨씬 더 큰 투자효과를 볼 수 있다는 장점도 있으나, 급하게 현금으로 바꾸지 못한다는 단점이 있다. 하지만 투자 부동산을 처분하여 현금화하려는 것이 목적이 아니고, 투자는 계속하되 지금의 투자 부동산은 처분하고 다른 투자 부동산에 투자하기를 원하는 경우 양도소득세(capital gains tax)라는 세금을 내야한다는 점도 문제다.

양도소득세는 기본적으로 산 가격과 판 가격의 차이에 대해서 부과하는 세금이지만, 부동산의 가치가 상승한 경우 더 많은 융자금액으로 재융자를 한 경우가 많아서 팔아도 융자금을 모두 갚고 나면 세금을 낼 자금이 남지 않는 경우가 많이 있다. 따라서 상승하는 투자부동산의 가치를 예상하고 지금의 투자대상보다 더 낳은 다른 투자부동산이 있는 경우 중간에 세금을 내야한다면 새로운 더 낳은 투자대상으로 옮겨가지 못하는 단점이 있을 수 있다. 이 경우 1031교환을 이용하면 세금을 내지 않고 투자대상을 옮길 수 있는 방법이 된다.

1031교환이 세금을 내지 않게 되는 배경에는, 부동산을 단순히 팔고 사는 것이라면 당연히 판 것에 대해서 세금을 계산해야 할 것이지만, 두 부동산을 교환했고 차익을 챙기지 않았다면 세금을 내지 않는 거래로 본다는 국세청의 세무법규 때문이다. 이 법규의 혜택을 보려면 법이 정한 규정대로 지켜야만 하는데, 우선 동일 종류(like kind)의 투자 부동산이어야만 한다는 것이 중요하고, 먼저 가지고 있던 부동산을 판 이후 45일 이내에 교환할 부동산을 지정해야만 하며 180일 이내에 사야만 한다는 것이다. 여기서 주의할 것은, 새로 구입하는 부동산은 판 부동산보다 더 비싼 것이어야 한다는 것과 중간에 판 가격의 일부라도 투자자에게 지불되어서는 안 된다는 것이다. 따라서 먼저 판매한 금액을 투자자가 가지고 있다가 재투자하는 것이 아니고 제삼자를 이용해서 투자자에게 그 금액이 전혀 지불되지 않은 상태에서 다시 재투자되는 것을 말한다. 물론 제삼자를 이용하여 1031교환을 하는 경우라도 부분적으로 현금이 투자자에게 지불된 경우라도 부분적으로 세제상의 혜택을 볼 수는 있으나 전체 판매금액에 대한 면세혜택은 보지 못한다는 것이 중요하다.

하지만 문제는 이와 같이 180일 이내에 교환을 완료하기 위해서는 에스크로가 중간에 깨지면 되지 않는다는 것도 큰 문제인데, 무엇보다도 투자자에게 중요한 것은 단순히 세금을 줄이는 것보다는 투자 자체의 투자성을 전체적으로 파악하는 것이 중요함으로 세금문제 때문에 투자의 목적을 잊어버리는 우는 범하지 않아야 할 것이다. 따라서 경우에 따라서는 1031교환이 되지 않게 되더라도 구매하는 것을 중단할 수도 있다는 전제하에서 전체적인 거래를 보는 것이 중요할 것이다.
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구경완<변호사>