사업체 폐업, SBA 융자금 갚지 않으면 어떻게 되는지
<문> 저는 10여 년 전, SBA 융자를 받아서 사업체를 인수하여 운영해 왔고, 이제 입주한 상가의 임대 기간이 다음달이면 끝나게 됩니다. 약 2년 전에 건물을 구입한 건물주는 새로운 임대기간동안의 월 렌트비를 현재의 약 2배로 인상할 것을 요구하고 있는데, 저로서는 경기도 좋지 않고 또한, 사업체를 팔 수도 없어서 그냥 폐업을 하려고 합니다. 현재 SBA융자 미상환 금액이 약 6만여 불이나 되는데, 사업체 문을 닫게 되면, 저희 부부가 개인적으로 SBA 융자금액에 대해서 책임을 져야 하므로 파산 신청을 하려고 합니다. 저희 부부는 이제 은퇴 연령도 지났고, 이미 노인 아파트도 신청해 좋은 상태인데, 만일 파산 신청을 한다면, 저희 신상에 어떤 피해가 생기게 되는지 걱정이 됩니다.
<답> 우선, 임대계약 기간이 끝나게 되면, 건물주는 새로운 임대계약 기간에 대해 현시세대로 인상된 월렌트비를 요구할 수 있고, 또한 새로운 조건도 더 첨가할 수 있습니다. 그 동안 부동산 호경기로 인하여 건물 가격이 많이 인상되었고, 따라서 부동산세금이나 기타 비용도 상당히 인상된 것이 사실입니다.
새로운 건물주가 본인의 투자에 대해 적정한 수입을 렌트비로 걷어 들여야 하기 때문에 건물주가 바뀐 경우, 렌트비의 인상은 거의 일반적인 현상이라 하겠습니다. 현재 사업체를 계속 운영할수록 적자만 생긴다면, 귀하의 말대로 사업체를 처분하거나 폐업하는 수밖에 없을 것 같습니다. SBA 융자은행은 당연히 미상환 금액에 대해 소송을 해 올 것이며, 개인적으로 책임을 져야 합니다. 파산을 신청하게 되면, SBA 융자금도 청산 받을 수 있습니다. 노인 아파트 신청건에 관한 것은 별 지장이 없다고 여겨지나, 해당 기관에서 특별한 조건이나 규정을 제시할 수도 있으므로, 담당자에게 자세한 내용을 문의하는 것이 바람직하다 하겠습니다.
매매 중인 사업체 계약 종료 전 선불 지급 요구하는데
<문> 저는 폐업중인 사업체를 인수하기 위해 사업체 주인과 계약을 체결하고 에스크로를 설정하였습니다. 에스크로를 종료하려면 아직 한 달여 정도 기간이 남아 있지만, 사업체의 용도 변경을 위해서는 건물을 새로이 단장하고 추가 공사를 할 필요가 있으므로 계약서에 명시하지는 않았지만, 매도인의 동의를 얻어 에스크로 종료 전 미리 공사를 시작하였고 이제 거의 완공단계에 이르고 있습니다.
그러나 며칠 전 현 사업주는 사전 입주를 허락하였으므로 사업체 매매 대금을 에스크로 종료 기간 이전이라도 미리 지불할 것을 요구하며, 그렇지 않을 경우 강제 퇴거 소송을 하겠다고 합니다. 제가 취할 수 있는 방법은 어떤 것이 있는지요?
<답> 사업체나 부동산 계약에 있어서 아무리 강조해도 지나침이 없다고 할 수 있는 말이 바로 “모든 계약서는 서면으로 작성해 두어야 한다”라는 말씀입니다. 거의 모든 분쟁과 싸움은 당사자 간의 합의 내용을 서면으로 확실하게 작성해 두지 않는 데서 비롯된다고 해도 과언이 아닙니다. 모든 일이 순조롭게 진행될 때에는 별 문제가 없다고 할 수가 있으나, 어느 한쪽이 오해를 한다든지 또는 자신의 이익만을 추구하기 위해 구두로 합의된 내용을 일방적으로 위반할 경우에는 귀하와 같은 분쟁이 발생하게 되는 것입니다. 일반적으로 에스크로가 종료되기 전에는 구입자의 사전 입주도 허락하지 않고 매도인에게 사전 대금 지불도 허락하지 않는 것이 원칙이라 하겠습니다.
그러나 모든 사람들이 원칙대로 이행하는 경우가 드물고 또한, 서로의 편의를 위해서 이 원칙을 무시하기도 합니다.
일단 매도인이 사전 입주를 동의하였으면 매매 대금 선불을 요구하며 불응 시 퇴거시키겠다고 하는 것은 실현 가능성이 없다고 여겨집니다.
왜냐하면, 합법적이든 불법적이든 일단 세입자가 입주를 하게되면 일방적으로 퇴거를 시킬 수 있는 것이 아니고 강제 퇴거 소송이라는 법적 절차를 거쳐야 하기 때문입니다. 오히려 더 주의해야 할 사항은 사업체 양도와 함께 임대 계약 양도에 대해 건물주의 사전 동의를 구하는 것이라 하겠습니다.
대부분 임대계약은 양도나 재임대 시에 건물주의 서면으로 된 사전 동의나 승인을 요구하고 있기 때문에 그렇지 않을 경우 건물주는 임차인이나 그 양수인에 대해 퇴거 소송을 할 수 있기 때문입니다. 계약 만료 전에 사전 입주나 대금 선불 지급을 하게 될 경우에는 그 내용과 조건을 반드시 서면으로 작성해 놓으시기 바랍니다.
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