부동산은 개인이 투자한 중요한 재산이므로 소유권 이전시 여러가지 사항을 점검하여야 한다. 이를 소홀히 하면 소유권 이전이 안 되거나 사기를 당하거나 흠이 있는 부동산 구입으로 손해를 보게된다.
(1) 부동산이란 땅과 땅에 부착된 구조물을 의미한다. 부동산이 아닌 것은 동산이라 하는데 동산이라도 부동산에 고착된 물건은 부동산의 일부로 본다. 또한 부동산은 땅, 건물뿐 아니라 땅을 사용할 수 있는 권한(easement)도 포함된다. 내 땅에 권한이 있는 경우 권한이 있는 채로 소유권을 양도하게 된다.
부동산 소유권 양도시 어떤 형태로 소유할 것인가를 결정해야 한다. 흔히 많이 사용하는 title로는tenancy in common, joint tenancy, partnership, LLC, community property, community property with right of survivorship 등이 있다.
부동산 소유권 양도시 대개 title 보험을 구입하게 된다. 만약 소유권 이전시 사기, 문서 위조 등이 발생하여 손해가 날 경우 title 보험회사는 이를 보전해 준다. 따라서 소중한 재산을 보호하기 위해서는 가족간 이전 등의 경우를 제외하고는, 반드시 title 보험을 사도록 해야한다.
(2) 부동산 매매 조건에 따라 부동산 매매 계약서를 작성한 이후 부동산을 어떤 형태로 소유할 것인지 결정하면 deed(부동산 소유 증서)를 작성하여야 한다.
부동산 소유 증서가 유효하려면 구두가 아닌 문서화 돼야 하며, 양도자(grantor)가 사인을 해야 한다. 또한 양도자, 양수자와 부동산의 법적 내역을 명시해야 하며 전달(delivery)과 인수(accept)의 과정이 있어야 한다. 위의 요건을 갖춘 부동산 소유 증서는 유효하며 선의로 또한 적정한 대가를 지급할 경우 부동산 취득이 완결된다.
부동산 소유 증서의 전달 방법에는 물리적 전달, 공증, 양도자의 인증 등기 등이 있다. 현대법상 대부분의 부동산 거래는 공증 (notarization) 및 등기로 완결된다. 등기를 안 할 경우 등기를 먼저 한 사람보다 후순위 소유권이 되므로 반드시 등기를 즉각 해야할 것이다.
(3) 부동산 소유 증서의 종류에는 여러 가지가 있지만 많이 사용하는 것은 Grant Deed(Warranty Deed)와 Quitclaim Deed이다.
Grant Deed란 양도자가 적법한 소유자이며 부동산에 어떤 담보권도 설정되어 있지 않으며 다른 사람이 우월한 권리를 가지고 소유권 주장을 할 수 없다는 증서이다.
반면 Quitclaim Deed는 말 그대로 어떤 보장도 없이 양도자가 가지고 있던 권한만을 이전한다는 것이다. 따라서 부동산 매매의 경우 대부분 Grant Deed가 사용되며 Quitclaim Deed는 가족간 소유권 이전 등에 많이 쓰인다.
Quitclaim Deed의 경우 나중에 소유권의 유효성에 관한 문제가 발생했을 경우 양도자에게 책임을 물을 수가 없다. Quitclaim Deed에는 title 보험이 없기 때문에 양수자로선 위험하기 짝이 없다.
(4) 파트너십, 주식회사, LLC가 소유한 부동산의 소유권 이전: 파트너십의 경우 파트너십 계약에 따라 부동산이 이전된다. 계약이 없는 경우 파트너십법(Uniform Partnership Act)에 의하여 소유권이 이전되는 바 어느 파트너 든지 사인을 하면 유효하다. 따라서 이를 방지하는 계약이 있으면 이 것 또한 등기를 하여야 제3자에게 대항할수 있다.
주식회사의 경우 이사회가 부동산 매각을 승인하여야 한다. 또한 회사 정리 차원에서 매각을 한다면 대개 주주총회 결의가 필요하다.
LLC의 경우 소유주인 member 들이 승인을 하여야 한다. 이 경우 정식 회의를 열어 멤버의 승인을 구하는 결의(서)가 있어야 한다.
(5) 부동산 소유권 이전시 흔히 가족간 Quitclaim Deed를 통하여 대가없이 이전하는 경우를 많이 보는데 이는 재산지분을 증여한 것이므로 증여세 보고 의무에 해당되면 반드시 증여세 보고를 해야 한다. 또한 소유권 이전을 하면 예외적인 경우(부부간, 부모와 자식간 또는 조부모와 손자 손녀간, living trust로의 이전 등)를 제외하고 재산세가 부동산 시가에 따라 재평가되어 부과된다.
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김윤한<변호사>
