2,3년 전까지만 해도 홈 오너들이 재융자를 시도할때 유념해야 될 사항은 이자율과 재융자 비용 이 두가지 뿐이었다. 수십 년 동안 벗어나지 못했던 고정 모기지 프로그램에 대한 잘못된 고정관념 때문에 다양한 모기지 프로그램의 각기 다른 장단점과 활용성을 비교해서 재융자를 결정하는 경우가 거의 없었다. 때문에 대다수의 홈 오너들은 고정 이자율과 재융자 비용에만 관심을 두었을 뿐,
융자 에이전트의 지식과 컨설팅 능력 그리고 프로그램에 대한 이해나 비교 등에는 전혀 관심이 없었다. 그러나 이젠 변동 프로그램이 절대적 다수가 돼버린 모기지 시장의 변화로 인해 재융자를 준비하는 홈 오너들의 의식 또한 변할 수 밖에 없는 상황이 되었다. 2007년을 기점으로 본격적인 모기지 시장의 새로운 역사가 시작됐고, 그것은 다름아닌 ‘변동에서 변동으로의 재융자’이다. 고정에서 고정으로의 재융자나, 변동을 고정으로 재융자 하는 형태의 기존의 재융자 개념에서 완전히 변화된 새로운 재융자 시장의 탄생이다.
물론 일부 융자 전문가들은 다시 고정 프로그램 주도의 재융자 마켓을 예견하기도 하고, 모기지 페이먼트의 무리한 변화를 피하기위해 미니멈 페이먼트나 이자만 내는 프로그램등의 변동을 택하지 말고 수입의 25% 내지 35% 한도 내에서 페이먼트 할 수 있는 고정 프로그램을 택하라고 권장하기도 한다. 하지만 이는 논리적인 발상일 뿐 현실적인 대안은 될 수가 없다.
부동산 가격의 극단적인 하락이 발생하지 않는 한, 수입에 대비한 안정된 비율의 모기지 페이먼트를 고정 프로그램 속에서 찾아내는 건 이미 현실적으로 불가능하다.
뿐만 아니라 과거 고정 프로그램 주도의 융자 시장에서도 결국엔 고정 모기지 소유자들이 평균적으로 모기지 문서의 보장기간을 삼분의 일도 채우지 못하고 재융자를 했었다는 사실을 이젠 수 많은 홈 오너들이 인식하고 있기 때문에 고정으로의 재융자 시장은 다시 도래할 가능성이 희박하다. 또한 실질적으로 재융자 사유가 비단 고정 이자율의 재취득이나 변동 페이먼트의 변화에서만 발생하는게 아니라 2차 에퀴티 융자를 묶거나 Cash out을 하는등 모기지 발란스를 늘려야만 하는 경우가 빈번하기 때문에 더더욱 고정으로의 재융자는 기피될 수 밖에 없다. 이렇듯 모기지 시장의 환경적 변화와 홈 오너들의 인식과 상황의 변화등을 고려할 때 이젠 앞으로 오랜 세월동안 변동에서 또 다시 변동으로 재융자하는 형태의 모기지 시장이 지속될 것이다.
이러한 변동 주도의 재융자 에선 과거와 달리 변동에 대한 원리와 응용을 충분히 컨설팅 할 수 있는 융자 에이전트의 지식과 노하우가 가장 중요한 재융자 요소가 될 것이다.
(213)792-5133
제이 명
<론팩 모기지 대표>