주택을 담보로 하는 2차 에퀴티 융자는 term loan과 line of credit 두 가지의 형태로 나눠진다. Term loan은 자동차 융자등과 마찬가지로 고정 이자율을 적용해서 고정된 페이먼트를 지불하여 처음 융자를 받을 당시에 약정됐던 만료 기간이 되면 완전 지불이 돼야 하는 고정 모기지 방식의 2차 융자다.
Term loan방식의 2차 융자는 line of credit과는 달리 일단 융자를 받으면 승인된 융자액 전액이 일시불로 지급되므로 당장 그 돈을 활용하든 안하든 그 즉시 페이먼트가 발생한다. 그러므로 term loan은 목돈을 일시적으로 활용하면서 변동 이자율의 상승이 예상될 때 선택하는 것이 유리하며 이와 반대의 경우에는 line of credit 방식을 선택하는 게 현명하다. Line of credit 방식의 2차 융자는 변동 형태의 모기지 프로그램이지만 1차 모기지 프로그램의 변동과는 다르다. 그 차이점은 첫째, 이자율을 결정하는 변동의 기준이자율인 ‘index’가 다르고 둘째, 페이먼트를 계산하는 원리가 다르다는 것이다. 2차 융자에서의 변동 기준 이자율은 한국식으로 표현하면 ‘소비자 우대금리’라 할 수 있는 ‘prime rate’이 기준이 되기 때문에 1차 모기지의 변동과는 달리 이자율이 높다. 또한 페이먼트를 계산하는 원리에서도 1차 모기지 변동은 모두 30년 분할상환 방식으로 계산하지만 2차는 소수의 경우를 제외하고는 거의 20년에서 25년의 분할방식으로 계산한다. 그래서 융자액뿐만 아니라 이자율조차 비슷하다 하더라도 2차는 1차 융자보다 페이먼트가 많다.
또한 2차 융자에서는 이러한 원리적 차이 외에도 융자 소비자 개개인마다의 융자 환경에 따라 차별화 되는 별도의 세 가지 요소가 더 적용되는데, 그 첫째는 house value에 대비되는 1, 2차 총 융자액의 비율을 뜻하는 ‘combined loan to value’ 즉 ‘CLTV’의 percentage이고 둘째는 ‘credit score’ 셋째는 융자액수 즉 ‘loan amount’의 차이이다.
‘CLTV’의 percentage가 높거나 ‘loan amount’가 크면 모두 이자율이 높아지고 ‘credit score’는 낮으면 낮을수록 이자율이 높아지는 요소로 작용되는 것이다.
때문에 이런 차별적 요소들을 감안해서 상상해 보면 융자 액수가 크고 CLTV가 높은 사람이 크레딧마저 나쁘면 최악의 조건을 받는 2차 융자가 된다는 것을 쉽게 알 수 있다.
변동의 기준 이자율이나 프로그램의 원리를 소비자의 의지로 바꿀 수는 없다. 또한 필요한 돈을 필요한 만큼의 액수로 필요할 때 융자하는 것도 당연하다.
하지만 CLTV는 부동산의 가치변화에 따라 달라지고 특히 크레딧은 미리 준비만 하면 얼마든지 달라질 수 있으므로 보다 현명한 융자 소비자가 되려는 작은 노력이 필요하다.
(213)792-5133
제이 명 <론팩 모기지 대표>