유가 상승, 달러가치 하락, 부동산 시장의 침체 등 여러가지 복합적 요인으로 우리 경제가 불황의 국면으로 접어들고 있다. 경기 변동은 항상 사이클이 있기 때문에 언제나 호황만 있을 수는 없지만 이번 불황은 지나친 이자 하락으로 인한 부동산 가격의 상승, 무리한대출 등 경제 정책의 실패도 한 이유가 된다고 생각된다.
불황시 제일 먼저 일어나는 현상은 주택 월납입금을 내지못해 일어나는 차압(foreclosure)이다.
가주에서 주택 차압은 두가지 방법이 있다. 하나는 법원을 통한 차압(Judicial foreclosure)이고 또 하나는 신탁증서에 있는 매각권을 이용 법원을 통하지 않고 하는 차압 (Non Judicial foreclosure)이다.
주택을 살때 신탁증서(Deed of trust)에는 이미 은행의 매각권이 들어있다. 즉 집주인이 페이먼트를 못하면 차압할수 있다는 조항이다.
비법정 차압(Non judicial foreclosure)의 과정을 알아본다.
(1) 은행은 집주인이 페이먼트를 3개월 연체하면 연체 사실과 차압 절차가 30일 내에 시작될 것이라고 통보한다. 30일이 지나면 은행은 카운티에 연체공고(Notice of default)를 등록한다.
(2) 연체 공고가 등록되면 되사는 기간(Redemption period)이 시작된다. 이는 연체공고 등록일부터 90일이다. 90일이내에 집주인은 밀린 페이먼트를 내고 집을 다시 찾을수 있다.
(3) 연체공고 기간에 치유를 안하면 공고 기간(Publication period)으로 들어가고 30일간 은행은 신문에 이를 공고한다. 이 기간에도 집주인은 밀린 페이먼트를 내고 집을 다시 찾을수 있다.
(4) 공고 기간이 지나면 은행은 경매에 의하여 집을 처분한다.
(5) 2차 융자를 해준 은행의 경우 1차 은행이 차압을 하면 2차 융자는 소멸된다. 따라서 집값이 떨어지지 않은 경우 2차 융자 은행은 1차 융자 페이먼트를 대신 내주고 차압을 방지한다. 하지만 집값이 현저히 떨어진 경우 2차 융자 은행은 법정 차압을 하게된다. 법정 차압을 하게 되면 집주인은 2차 융자 미 상환분에 대하여 책임을 지게된다.
이와같이 집 페이먼트가 밀리면 5-7개월 사이에 집을 빼앗기게 된다. 앉아서 차압을 당하는 것보다 다음의 방법을 생각하는 것이 더 현명하겠다.
(1) 은행과의 협상: 최근의 어려운 상황을 설명하고 월부금의 일시 감소를 받거나 융자 자체를 이자만 내는 조건으로 바꾸는등 융자를 재조정한다.
(2) 재융자: 페이먼트가 작아지게 아예 융자금 전체를 재융자한다. 재융자가 어려울 경우 방 하나를 세를 준다든지 친구 친척 등 사적인 대부자(Private lender)를 찾는 방법이 있다. 또 재융자 시 생명보험 현금 가치 등에서 돈을 꺼내어 다운 페이를 더 많이 하는 방법이 있다. 또한 파트너를 넣어 지분 분배 계약을 할수도 있다.
(3) 융자 잔액 이하로 매각하기 (Short sales): 은행의 허가를 받아 융자금 잔액 보다도 싼 값으로 집을 매각하는 방법이다. 은행에 따라 차액에 대해 일부를 월부로 갚으라고 하는 경우가 있다. 하지만 신용 기록 상에는 차압보다 훨씬 좋은 기록이 된다.
(4) 차압 대신 집문서 건네주기 (Deed in lieu of foreclosure): 천재 지변, 심한 질병 등 예기치 못한 상황일 경우 은행이 차압 대신 집을 가져가는 것인데 특별한 경우가 아니면 은행이 허락하지 않는다. 이 경우 성사되면 신용기록에차압이 기록되지 않게 된다.
(5) 파산신청 (Bankruptcy): chapter 13 파산이 적합하며 이 경우 차압 절차가 일시 중단된다. 이후 협상을 통하여 밀린 페이먼트를 장기분할 납부하게 된다. 이의 단점은 파산 신청 변호사 비용과 신용기록 상에 기록이 5~10년간 남게 된다는 것이다.
(6) 최근에 주위에서 주택 차압이 되는 경우를 많이 본다. 차압 절차를 이해하여 차압 이전에 조치를 취하는 것이 좋다. 이렇게 함으로써 신용기록도 나빠지지 않게 되고 주택도 건질수 있게 되는 것이다.
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김윤한
<변호사>