주택 재융자는 오랜 세월 동안 고정 모기지 프로그램이 재융자 시장을 주도했던 까닭으로 과거엔 단순히 두 가지 형태의 목적성을 지녔었다. 그 첫째가Rate&Term 즉 이자율과 융자기간을 바꾸는 목적의 일반 재융자였고, 두번째는Cash out Refi라 불리는 현금 인출 목적의 재융자였다. 그러나 변동 프로그램이 융자 수요의 주역으로 변화된 현재는 재융자의 목적이 좀 더 다양해졌다. 그 중 가장 대표적인 변화는 융자 프로그램의 ‘활용성’을 판단해서 재융자의 방향을 바로 하는 것이다.
과거 고정프로그램 중심의 융자 시장에선 재융자시에 이자율이나 재융자 비용등에만 신경쓰면 그만이었다. 융자 프로그램 자체의 원리를 근거로 한 장단점의 비교나 활용성을 중시하는 융자 컨설팅은 거의 전무했다해도 과언이 아니다. 필자가 2002년도부터 ‘변동’으로의 변화를 주도하기 시작했던 명분과 목적도 여기에서 비롯됐다. 이자율과 융자 비용이라는 단순한 숫자와, 고정프로그램에 대한 고정관념에 얽매여서 활용의 컨설팅으로 얻을 수 있는 효과와 실리가 상실됐던 융자시장의 형태에 변화를 일으키려는 노력이었다.
다행히 그 노력의 결실은 부동산 붐의 영향으로 더욱 빨리 이루어졌고 현재의 절대적 변동 마켓을 형성시켰다. 그러나 변동 프로그램 위주의 융자 마켓이 된 후 새로이 돌출된 부작용이 너무 많아 졌고 이로인해 이젠 주택구입 융자나 재융자시에 주의할 점 또는 집중할 점등의 우선 순위에도 큰 변화가 필요해졌다. 예전엔 융자 에이전트가 누구든 중요하지 않았고 이자율과 융자 비용등이 더 집중하고 주의해야 할 사항이었다. 그러나 이제부턴 융자 Agent이 누구냐가 가장 중요하다. 변동은 고정 프로그램처럼 단순한 융자 프로그램이 아니다. 원리에 대한 이해도 어렵고 프로그램 또한 다양하다. 다양한 각각의 프로그램마다 활용의 장단점이 융자 수요자 개개인마다 다르게 작용한다. 때문에 변동은 ‘지식과 응용’이라는 두 가지의 기본적 컨설팅 능력이 없는 융자Agent들은 고객의 융자 목적과 실리를 바르게 이끌어낼 수 없다.
아쉽고 불행하게도 우리의 융자업계는 대다수가 변동 프로그램의 원리에 대한 지식과 이해가 부족하다. 또한 기본 지식이 있는 융자인마저도 변동의 응용에 대한 컨설팅의 노하우는 부족한 실정이다. 변동의 유행으로 인해서 다양한 선택과 방향은 가능해졌지만 이를 역으로 생각하면 그만큼 올바른 해답을 찾는 것이 어려워졌다는 의미이기도 하다. 변동은 원리를 잘못 이해하거나 그 기능성의 활용에 오류가 발생하면 이득보다는 손실이 더 클수도 있음을 유의해야 할 것이다.
(213)792-5133
제이 명
<론팩 모기지 대표>