사업체를 인수할 때 가장 중요한 것중의 하나는 임대계약이다. 모든 계약이 그렇듯이 임대계약도 한 번 잘 못 계약을 해 놓으면 다른 구매자에게 사업체를 팔든 그대로 가지고 있든 계약기간내내 고생을 하고 큰 손해를 보게되며, 때에 따라서는 사업체를 파는 것도 불가능해 질 수 있다.
우선 사업체를 사는 사람 입장에서의 독소조항이라 할 수 있는 것들을 살펴보면, 사업체를 사기를 원하는 사람에게 임대계약을 양도해야 하는데, 1) 임대계약을 제삼자에게 양도(Assignment)하거나 전대(Sublease)하는 것이 금지되어있는 경우, 2) 임대계약을 양도하겠다고 건물주에게 요청하였을 때, 그 양도를 허가해 주는 것이 건물주가 아무런 기준없이 임의로 거절할 수도 있는 경우, 3) 임대계약의 양도에 대한 허가를 그냥해 주는 것이 아니라 양수인에게는 임대료를 임의로 올리거나 계약보증금을 증액을 허가의 전제조건으로 걸어 놓은 경우, 4) 양수인의 조건을 너무나 많은 재산, 경험, 사업체의 명성등 거의 불가능하게 해 놓은 경우, 5) 임대계약 양도허가를 요청하였을 때 임대계약 자체를 파기할 권한(Lease Termination Right)이 건물주에게 주어진 경우, 6) 임대계약과 관련하여 사업체를 판 금액까지 모두 건물주에게 주어야 한다고 정해진 경우, 또한 경우에 따라서는 7) 계약에는 없지만 임대계약을 양도하려면 키머니(Key Money)를 주어야 한다고 주장하는 건물주도 있다.
사업체를 사는 사람에게는 임대계약의 기간이 가장 중요할 터인데, 본래 정해진 임대기간 못지 않게 중요한 것이 옵션(Option)기간일 것이다. 옵션이란 세입자(Tenant)가 본래 주어진 임대기간이 끝났을 때 추가로 기간을 연장할 수 있는 선택권을 가진다는 뜻이다.
어떤 임대계약을 보면 세입자가 임대기간을 추가로 연장할 수 있는 선택권(Option)은 처음의 세입자에게만 주어지고, 그 후 임대계약의 양수인(Assignee)에게는 주어지지 않는다는 조항을 가지고 있는 경우가 있다.
이런 조항을 모르고 사업체를 파는 사람도 있고 사는 사람도 있으니 후에 옵션이 없음을 알고 사업체를 판 사람이나 부동산 브로커를 소송하겠다고 하는 사람들도 있으니 조심할 일이다. 물론 옵션기간동안에는 임대료가 어떻게 정해지는 지도 조심해서 살펴볼 일이다.
기타 독소조항과 조심해서 살펴볼 내용들을 간단히 살펴보면, 1) 공동구역비용(Common Area Charge)에 포함되는 항목들과 그 산정방법, (이를테면 행정비라고 해서 보통 15%까지도 추가로 부과하는 경우가 많이있다.) 2) 페센티지 임대료(Percentage Rent)의 산정방법, 3) 임대료 인상의 산정방법 (옵션기간 포함), 4) 건물주가 가지고 있는 장소이전권 (Relocation Right)과 관련한 세부조항 등도 조심해서 살펴보아야 하고, 마지막으로 사업체를 구매하는 사람의 경우는 만일 에스크로가 종료되기전 임대계약을 미리 서명하여야 한다면 반드시 매매계약의 종료를 전제조건으로 임대계약이 유효하다는 내용으로 서명해야만 한다.
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구경완
<변호사>