30년 고정 5.73%로 하락 재융자 급증
본인 지출 전혀 없이도 6%로 빌릴 수 있어
에퀴티 충분하고 크레딧 좋아야 가능
일시적 하락… 기회 왔을 때 이용해야

재융자의 부활인가 아니면 잠깐 왔다 사라질 기회인가. 모기지 융자 이자율이 6% 아래로 떨어졌다. 일년 반 만에 보는 가장 낮은 이자율이다. 30년 고정 컨포밍 론의 전국 평균 이자율이 5.73%, 15년 고정은 5.21%다. 이자율이 6% 아래로 떨어지자 재융자에 불이 붙었다. 주택 매입을 위한 신규 융자는 깊은 동면에 떨어진 거래 때문에 주류가 되지 못한다. 모기지 은행 협회에 의하면 1월 중반까지 모기지 융자 신청의 60%가 재융자이다. 업체에 따라서는 이보다 훨씬 많은 경우도 많다. 한 융자업체는 “20년 만에 가장 바쁜 1월을 보내고 있다”며 재융자 고객이 갑자기 몰려들고 있다고 전했다.

최근 재융자 신청의 대부분은 이자만내는 모기지나 이자율 조정으로 페이먼트가 늘어나 고전하고 있는 변동 모기지 소유자들에 의한 것이지만, 6% 아래라는 이자가 워낙 좋아 재융자를 받는 경우도 적지 않다.
이자도 낮지만, 재융자 비용이 들지 않아 재융자는 더욱 활발하다. 많은 융자업체들이 모든 융자 관련 비용을 이자율에 흡수시키는 융자를 제공함으로써 재융자 신청인의 호주머니에서는 한 푼도 나가지 않고 더 좋은 이자율의 모기지가 가능하도록 해주고 있는 것.
특히 2006년이나 2007년 중에 6.25% 이상으로 융자받았던 주택 소유주들에게는 요즘의 무비용 저리 재융자는 거부할 수 없는 좋은 기회가 되고 있다.
융자기관마다 구체적인 내용에 있어서는 약간의 차이는 있지만 무비용 재융자 쉽게 구할 수 있다. 예를 들어 6.5%의 고정 모기지론을 갖고 있는 경우 주택 소유주는 본인 돈을 전혀 쓰지 않고도 이자율 6%의 고정 모기지를 재융자 받을 수 있다. 30년 고정 실제 이자율은 5.75%지만 융자에 따르는 모든 비용에 0.25%의 이자율을 덧붙임으로써 6%의 재융자를 받을 수 있게 해주는 것이다. 6.25%로 40만달러의 모기지 융자를 갖고 있는 경우 6%로 재융자 받으면 페이먼트를 월 128달러 줄일 수 있다. 일년이면 1,536달러가 절약이 되는데 재융자를 안 할 이유가 없다.
그러나 재융자 이자율이 좋아졌다는 것과 실제로 재융자를 받는 것과는 다르다. 이자율은 좋아졌지만 최근 융자 기준이 대폭 강화돼 재융자 탈락이 속출하고 있다.
재융자가 안 이뤄지는 가장 큰 이유는 감정가.
재융자를 위한 감정가가 제대로 안 나오는 것이다. 주택 붐 시절에는 주택 가치가 연일 솟아 재융자를 위한 에퀴티가 문제되는 경우는 거의 없었다. 에퀴티가 철철 넘쳐 기존 모기지에서 현금을 추가로 뽑아내는 캐시 아웃 재융자가 흔했다.
그러나 최근 9개월 동안 융자환경은 전혀 달라졌다. 대부분 렌더들이 융자기준을 대폭 강화해 감정의 정확도와 융자인의 에퀴티, 크레딧 점수 등에 아주 까다롭게 대한다. 특히 주택 가격이 하락하는 시장에 있어서는 더욱 그러하다. 그 결과 최소 다운 만으로 집을 샀던 홈 오너의 경우는 감정이 낮게 나오고 에퀴티가 재융자에 충분할 만큼 없어 융자가 거부되는 경우가 허다하다.
감정에 문제가 없고 크레딧이 좋고, 서류로 입증되는 소득과 에퀴티가 많이 있는 경우는 노 포인트와 노 캐시 아웃으로 5와 5/8% 에서 5와 3/4%로 얼마든지 재융자 받을 수 있다.
5년 전과 또 하나 다른 점은 점보 론. 서브 프라임 사태로 크레딧이 최악으로 경색됐던 지난해 8월 41만7,000달러 이상의 점보 론의 이자율은 8%를 넘어 융자가 사실상 불가능했던 적도 있는데 지금은 6%내지 7% 선으로 내려왔지만 재융자를 받기에는 여전히 너무 높다.
이렇게 낮은 이자율은 언제 까지 이용할 수 있을까. 모기지 이자율은 단기 이자율보다 10년 재무부 공채 이자율에 의존한다. 최근 수주간 경기침체 기미가 보이자 자금은 안전도 최고의 공채로 도피하고 있으며 이로 인해 장기 모기지 이자율이 하락하고 있다.
그렇다면 이와 같은 저리 모기지가 얼마나 지속될 지는 경기 침체 여부에 달려있다고 볼 수 있다. 모기지 은행협회의 한 분석가는 “10년 재무부 공채 이자율은 다음 분기 중에 정상으로 돌아올 것”으로 예측했다.
그렇다면 지금과 같은 낮은 이자율은 조만간 안개처럼 사라져 버릴 공산이 크다. 날려버리기 보다는 빨리 움직여 이용하는 편이 나을 것이다.

<케빈 손 객원기자>