Joint Tenancy 와 Community Property with right of survivorship
오세일/Tri-Bay Mortgage Group
지난 두주에 걸쳐서 주택의 소유형태 즉 Title의 종류에 대하여 설명하였다. 오늘은 거기에 더하여 Joint tenancy 와 Community property with right of survivorship의 차이점을 알아보기로 한다.
Community property with right of survivorship 의 소유형태는 2001년 7월 1일 이후부터 효력을 갖는 새로운 소유형태이다.
이 소유형태는Joint tenancy 의 큰장점으로 되어있는 한편의 배우자 사망시에 법원에의한 probate을 하지않고 남아있는 배우자가 재산권을 상속할 수있는 권리를 포함하고 있으며, 또Community property의 소유형태의 중요한 요소중의 하나인 재산매매 차익의 산정 기본 가격을 배우자 사망시의 시장가격으로 재조정하므로 사망이전에 실제로 존재하지 않은 차익에 대한 과세를 인정하지않는 사항을 포함하고 있어 요즘의 소유형태중에 가장 인기있는 소유형태로 각광을 받고있다.
Community property with right of survivorship의 소유형태는 재산이 많지않아 복잡하지않은 경우에 갖을 수있는 가장 좋은 소유형태이다. 그러나 만약 재산의 종류가 많고 복잡할 경우에는 Revocable living trust의 형태가 더욱 좋은 소유형태가 될 것이다.
이Community property with right of survivorship의 소유형태는 기본적으로 결혼한 부부들만이 택할 수있는 소유형태로 domestic partners나 혹은 다른 공동의 소유권자들은 취할 수없는 소유형태이다. 만약 이러한 right of survivorship을 포기하기를 원하면 Joint tenancy의 방법과 같은 방법으로 포기할 수있다.
한편배우자의 사망시 그 재산의 매매차익의 산정기준이되는 기준가격을 전면 조정하는 것이 어떤 것인가에대하여 Joint tenancy의 매매차익의 산정기준과 비교하여 알아보기로하자. Joint tenancy의 소유형태하에서는 부부가 각각 50%의 재산권을 각자 소유하는 것으로 인정하고 한편 배우자의 사망시 사망자의 재산권에대한(50%) 조정가격만을 매매차익의 산정기준으로 적용받을 수있다.
그러나 새로운 소유형태인 Community property with right of survivorship의 소유형태하에서는 한편 배우자의 사망시 그 매매차익 산정기준가격을 전면 조정할 수있는 것이다.
예로서 부부가 $100,000의 주택을 구입하고 주택가격이 상승하여 그 가치가 $850,000이 되었을때 부부중의 한사람이 사망하였다고 가정하여 보자: (주택구입당시 부부 각사람의 소유권은 각각 $50,000이다)
만약 부부가 Joint tenancy 의 소유형태를 가지고 있었다면 남은 사람의 매매차익의 산정기준은 여전히 $50,000이 되고 사망자의 소유권의 기준가격만 $425,000 으로 되어 과세대상 매매차익이 $375,000 ($850,000 – $475,000) 이되고 2년이상 거주시 공제액 $250,000을 제하면 과세대상소득이 $175,000에 이르게된다.
그런데 만약 부부가 Community property with right of survivorship의 소유형태를 가지고있었다면 사망자와 남은 사람의 과세대상차익의 산정기준가격이 각각의 $50,000 에서 각각 현재의 소유권가치인 $425,000로 조정되기 때문에 당장 매매를 하더라도 과세대상 매매차익이 발생하지 않게된다.
요즘들어 이러한 장점들 때문에 많은 부부들이 소유형태를 Community property with right of survivorship의 소유형태로 바꾸는 경우를 많이본다.
그런데 이렇게 소유형태를 바꿜 경우 이 소유형태의 장점에도 불구하고 만약 재산의 가치가 하락할 경우에는 오히려 손해가 되는 경우가 있는데 그것은 바로 그 재산이 투자재산일 경우로 이 재산처분으로 인한 손실이 발생할 경우 세금혜택을 받을 수없다는 것이다. 그러므로 소유형태를 바꾸기전에 세금전문가와 상담하여 본인의 사정에 맞는 형태를 선택하는것이 중요하다.
