집을 사고파는 행위는 결코 즉흥적이거나 단순한 판단으로 결정할 수 있는 일이 아니다. 일단은 부동산을 취득할 수 있는 능력과 상황이 되는지를 신중하게 검토하고 확실한 계산과 안정된 계획을 바탕으로 시작해야 한다.
집을 매입하는데 있어서의 첫번째 판단 기준은 당연히 ‘취득의 목적’이 무엇이냐는 점이다. ‘투자’ 또는 ‘주거’ 즉 ‘investment’냐 ‘owner occupy’냐의 방향에 대한 결정이다. 물론 부동산 경기가 끝없이 상승세를 유지할 땐 뚜렷한 방향 의식이 없어도 두 가지의 목적이 모두 충족될 수도 있다. 하지만 부동산 마켓이 자동적으로 여건을 충족시켜주지 않는 정상적인 흐름일 땐 방향의 설정이 우선돼야 한다. 투자가 목적인 매입의 판단 기준 중 가장 중요한 것은 소유기간 동안의 지출과 수입에 대한 계산이다. Selling Point 즉 매매 시점은 마켓의 상황에 따라 달라질 수 있으므로 막연한 부동산의 상승만을 기대하고 유지 비용이 렌트 수입의 규모를 초과하는 상황을 인식하고도 매입하거나 유지하는 건 위험한 발상이다.
부동산 투자는 자신의 노력과 아이디어로 인컴의 변화를 유도할 수 있는 개인 비즈니스가 아니다. 적자를 견뎌보겠다는 과도한 의지는 부동산 투자의 기본 마인드가 될 수 없다.
최근에 큰 사회문제로 부각되고 있는 노 다운(100%융자) 부동산 매입자들의 파산이나 서브프라임(sub-prime) 융자 파동은 바로 이러한 투자의 기본에서부터 실패했기 때문에 벌어진 현상이다. 노 다운의 경우 투자한 돈이 없으니 손해 볼 것도 없다는 생각은 크나큰 오산이다. 크레딧이 무너진다는 것은 수십만달러 이상의 손실이며 그 자체로 미래의 인생에 대한 투자에 실패한 것이다. 그러므로 부동산 투자는 최소한 유지를 가능케 하는 기본 투자자금의 확보와 투자의 목적에 상응하는 모기지 프로그램의 선택이 올바른 시작의 첫 걸음이다.
‘주거’의 목적으로 프라퍼티를 매입하는 경우엔 투자의 경우와 달리 부동산의 상승과 하락에 너무 예민할 필요가 없다, 극단의 하락이 예상되지 않는 이상 언제 매입하든 무관하며 가장 중요한 판단의 요소는 모기지 이자율과 자신의 페이먼트 능력에 걸맞는 모기지 프로그램의 선택이다. 일부 전문가들은 요즘의 부동산 시장을 볼 때 렌트와 매입의 계산 대비를 기준으로 렌트가 더 나은 선택일 수도 있다고 말하지만, ‘주거’목적의 부동산 취득은 결코 그런 식의 돈 계산만 가지고 판단해서는 안 된다.
매입의 목적이 ‘주거’라면, 그것은 곧 ‘가족의 안식처와 행복’이 목적이란 것과 다를 바 없다.
(213)792-5133
제이 명 <론팩 모기지 대표>