주택구입시 주택소유형태(Title)의 선택(2)
오세일/Tri-Bay Mortgage Group
지난주에 이어서 오늘은 한사람이상 다수의 사람이 공동으로 Title 을 갖는 경우에 대하여 설명하려고 한다.
1. Community property with right of survivorship: 이것은 지난주에 설명한 Community property와 같이 법적으로 결혼한 사람들이 결혼한 상태에 있을 동안 공동으로 주택을 소유하고 자하여 갖는 소유형태이다.
그런데 이 소유형태는 Community property와 거의 모든 권리와 의무가 같고 그것에 더하여 Joint tenancy 의 장점인 right of survivorship과 유사한 조건이 첨가되어있는 것이 특징이다. 이 소유형태는 주택을 처분할 때에 tax에 관하여 joint tenancy 보다 더 많은 혜택을 볼 수도 있다는 장점을 가지고있어 요즈음 들어 많은 사람들이 선호하여 선택하고있다. 이소유형태는 2001년 7월 1일 이후에 설정되어야하며 배우자 사망시 그가 소유하였던 재산권이 정지되고 그것이 생존하고있는 배우자에게 넘어가게되어 그의 단독소유형태로 남게된다.
예) Bruce Buyer and Barbara Buyer, husband and wife as community property with right of survivorship.
2. Joint tenancy: 두사람 혹은 다수의 사람들이 소유하는 공동소유권의 형태이다. 이때 그 소유권자들이 법적으로 결혼을 한 부부이거나 혹은 타인일 경우라도 선택이 가능한 소유형태이다. 소유권자 각자는 동등한 지분을 갖게 되고 소유권자중 한사람의 사망시 남은 사람 혹은 남은 다수의 소유권자들이 그 사망자의 소유권을 분배하여 동등한 소유권을 유지하게 된다.
그러므로 이형태의 소유권은 유언에의하여 상속되거나 처분될 수 없다. 이 소유권은 소유권이전시 즉 주택의 구입이나 재융자로 인하여 소유권을 재 설정할 때 그에 참여하는 소유권자들이 동시에 설정하여야하며 문서에 정확히 표시하여야한다.
예) Bruce Buyer and Barbara Buyer, husband and wife as joint tenants.
3. Tenancy in common: 이는 결혼이나 인척관계와는 상관없이 두사람이상이 분할 할수없는 전체로서의 지분을 소유하는 소유권의 형태이다. 각 소유권자의 지분은 많고 적음이 각각 다를 수있고 또한 소유기간도 다를 수있으며 지분을 취득하는 시점도 각각 다를 수있다. 그 소유권자는 그 소유권의 지분만큼의 소득이나 비용에 대한 권리와 의무를 가지며. 또 각 소유권자는 본인 지분만큼을 유언에의하여 상속하거나, 팔거나, 리스할 수있다.
예) Bruce Buyer, a single man, as to an undivided 3/4 interest and Penny purchaser, a single woman, as to an undivided 1/4 interest, as tenants in common.
이상의 소유권형태이외에 Living trust 에의한 소유형태가 있는데 대부분의 경우 현행법 상에서는 가장 좋은 주택의 소유형태인 것이다. Living trust는 주택의 매매와 관계없이 설정할 수있으며 복잡하지않은 경우에는 변호사을 통하지 않고도 설정할 수있다. 이 Living trust설정후 자기자신을 trustee 로 정하고 모든 재산권을 trustee 로서의 자신에게 양도한다.
Living trust 는 소유자(trust)로서의 주택소유자와 관리자 (trustee)로서의 주택소유자간에 맺는 협정과 같은 것이다. Living trust하에서의Trustee는 개인재산을 소유 혹은 양도를 할 수 있고, 미성년자를위한 재산관리대리인 (guardians) 을 지명할 수있으며, 어떤 경우에는 재산세의 감면이나 면제를 받을 수도있다.
또 재산권자의 사망시 법원에의한 probate 을 하지않아도 되므로 시간과 비용을 절약할 수있다. Trustee에의한 재산권의 행사가 불가능할 경우를 위하여 그 재산권자(trust)와 자손들을 위하여 법적인 재산상속자를 지명할 수도있어 재산권보호에 가장 알맞는 방법이라 할 수있다.
앞에서도 언급한것처럼 취득한 주택에대하여 어떤 title을 갖는가 하는 것은 재산권에대한 법적인 문제가 깊이 관련되어있으므로 전문 변호사와 상의하는 것이 중요하다.
