‘교체형 변동’은 영어식 표기로 ‘Hybrid’ 또는 ‘Convert ARM’이라 부른다.
이 모기지 프로그램은 고정과 변동이 혼합된 형태로써 처음 일정기간은 이자율과 페이먼트가 고정의 형태로 유지되고, 고정기간이 끝나면 자동으로 변동으로 교체되는 구조를 지닌 프로그램이다.
고정이 보장되는 기간은 3년, 5년, 7년, 길게는 10년까지 가능하지만 가장 많이 선택되는 것은 5년이며, 이러한 고정의 기간이 끝나면 6개월 변동이나 1년 변동으로 바뀌는데 대체적으로 1년 변동인 프로그램이 많다. 고정기간에 대한 이자율은 보장기간이 길수록 조금씩 높아지며 고정기간이 끝난 변동에 대한 이자율은 미리 지정된 1년 변동의 인덱스와 마진율에 의해서 매 1년마다 달라진다.
이 프로그램은 변동 프로그램의 활용성이 재인식된 후 변동의 유행을 유도해 냈던 ‘옵션 변동’(Neg-ARM) 프로그램 다음으로 지난 3, 4년 전부터 현재에 이르기까지 융자 수요자들이 가장 많이 선택하고 있다.
특히 이 프로그램이 더욱 활성화된 까닭은 ‘Interest Only’라는 이자만 지불하는 방식의 페이먼트 옵션이 추가적으로 가능해진 이후부터이다.
물론 이 교체형 변동을 선택할 때 이자와 원금을 함께 내는 정상적인 형태의 페이먼트 방식을 선택하면 이자만 내는 페이먼트 방식을 택할 경우보다 이자율이 유리해지는 게 사실이다. 하지만 정상적인 페이먼트 방식의 경우엔 원금을 갚아서 밸런스를 줄여도 고정기간에는 페이먼트의 변화가 발생할 수 없는 단점이 있는 반면에, 이자만 내는 페이먼트 방식은 원금을 줄이면 줄인 만큼 그 원금의 규모에 해당하는 이자의 사이즈로 페이먼트를 축소시킬 수 있는 장점이 있다. 이러한 기능은 고정이든 변동이든 그 어떤 모기지 1차 융자 프로그램에서도 불가능하지만, 유일하게 교체형 변동에서 ‘Interest Only’라는 페이먼트 방식을 선택했을 때만 가능해지는 특별한 혜택의 장점이다. 물론 극소수의 일부 모기지 은행은 한정된 횟수의 제한과 직접 요구를 해야만 되는 경우도 있지만 대다수의 모기지 은행은 이러한 기능이 자동적으로 항상 적용된다.
이러한 기능과 구조를 지닌 교체형 변동을 선택할 때 주의해야 할 점은 이자만 냈던 고정기간이 끝나고 1년 변동으로 교체된 후부터는 자동적으로 이자만 내는 페이먼트 방식이 해체되고 원금과 이자를 함께 내는 정상의 페이먼트로 바뀌므로 그 시기의 1년 변동 인덱스 이자율과 미리 지정된 마진율이 높을 경우엔 급격한 페이먼트의 상승을 경험할 수도 있다는 것이다. 이제는 변동의 시대이다.
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제이 명
<론팩 모기지 대표>