주택구입시 주택소유형태(Title)의 선택(1)
주택을 구입하고 escrow close를 하기 위해 서명하기 전 주택구입자에게 escrow officer나 융자전문인이 질문하는 것 중 가장 중요한 것의 하나가 바로 주택의 소유형태인Title은 어떤 것으로 정할 것인가 하는 질문이다.
이 질문을 받을 때 아마 대부분의 사람들은 이것이 무엇을 의미하는 것이고 또 어떤 종류의 Title이 있는 지를 알지 못할 것이다. 그래서 escrow officer나 융자전문인에게 조언을 청하면 Title의 종류와 내용에 대해서는 설명을 들을 수 있겠지만 어떤 것을 선택하라는 조언을 들을 것은 기대할 수 없을 것이다.
그것은 바로 선택에 대한 조언은 법률가들만이 할 수 있도록 법으로 정해있기 때문이다.
부동산 가치가 점차 상승하기 때문에 이러한 소유형태의 선택이 점점 더 중요하게 됐다. 왜냐하면 주택의 소유형태의 선택은 바로 그 주택의 소유권을 누가 가지며 앞으로 그 소유권을 어떻게 행사할 수있는가를 정하는 것이 되기 때문인 것이다.
이러한 주택의 소유권에는 재산세, 소득세, 상속 및 증여세, 소유권의 양도와 채권자에 대한 상환 등에 대한 의무와 권리가 포함된다. 그리고 주택소유자의 사망시 재산소유권의 배분 및 양도에 중요한 기준이 된다.
California Land Title Association(CLTA)에서는 각 소유형태에 대하여 아래와 같이 정의하고 설명하고 있다. 그러나 이것에만 의존하지 말고 법률가와 상의해 결정할 것을 권하고 있으며 특히 한 사람 이상 다수의 사람들이 한 주택을 소유할 경우는 그 상황에 알맞는 소유형태를 선택하기 위해 법률가와 상의할 것을 적극 권하고 있다.
그러면 그 Title의 종류와 그 의미에 대해 알아보기로 하자.
단독으로 Title을 갖는 경우 :
1. A single man/woman: 남자나 여자가 법적으로 결혼을 한적이 없는 경우
예) John Doe, a single man
2. An unmarried man/woman : 남자나 여자가 법적으로 결혼을 한 적이 있었지만 현재는 법적으로 이혼한 상태인 경우
예) John Doe, an unmarried man
3. A married man/woman as his/her sole and separate property : 결혼한 남자나 여자가 혼자 title을 갖을 때
예) John Doe, a married man, as his sole and separate property
결혼한 부부중의 남자나 여자가 단독으로 title을 갖을 경우 title회사는 title을 갖지 않는 다른 한편의 배우자로부터 그 부동산에 대한 이권이나 권리 포기를 확인받는다. 그렇게 하므로 단독적인 title이 두 사람 모두의 의사에 의한 것이라는 것을 확인하는 것이다.
한사람이상 다수의 사람이 공동으로 Title 을 갖는 경우 :
1. Community property : 결혼한 사람들이 결혼한 상태에 있을 동안 갖는 소유형태이다. 이 소유형태는 결혼전에 취득한 부동산, 법적으로 별거한 상태에서 취득한 부동산, 혹은 부부간의 동의하에 개별적으로 취득한 separate property 와 다르다. 부동산 취득시 켈리포니아에서는 별도로 지정하지 않는 한 결혼한 상태에서 취득하는 모든 부동산은 community property로 간주한다. 이 소유의 형태하에서의 부동산에 대한 권리는 부부간에 각각50%씩이며 부동산의 양도나 그를 담보로 융자를 받을 시에는 부부가 모두 서명을 해야만 하게 돼있다. 또 각자의 지분에 대해 유언에 따라 자기 지분을 상속할 수 있다.
예) Bruce Buyer and Barbara Buyer, husband and wife as community property.
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