기간성·유동성 융자의 차이

주택을 담보로 하는 2차 에퀴티 융자는 기간성 융자(Term Loan)과 유동성 융자(Line of Credit) 두 가지의 형태로 나눠진다. 기간성 융자는 자동차 융자등과 마찬가지로 고정 이자율을 적용해서 고정된 페이먼트를 지불하여 처음 융자를 받을 당시에 약정됐던 만료 기간이 되면 완전 지불이 돼야 하는 고정 모기지 방식의 2차 융자다.
기간성 융자 방식의 2차 융자는 유동성 융자와는 달리 일단 융자를 받으면 승인된 융자액 전액이 일시불로 지급되므로 당장 그 돈을 활용하든 안하든 그 즉시 페이먼트가 발생한다. 그러므로 기간성 융자는 목돈을 일시적으로 활용하면서 변동 이자율의 상승이 예상될 때 선택하는 것이 유리하며 이와 반대의 경우에는 유동성 융자 방식을 선택하는 게 현명하다. 유동성 융자 방식의 2차 융자는 변동 형태의 모기지 프로그램이지만 1차 모기지 프로그램의 변동과는 다르다. 그 차이점은 크게 두 가지를 들수 있는데, 첫째는 이자율을 결정하는 변동의 기준이자율인 ‘인덱스’가 다르다는 것이고 둘째는 페이먼트를 계산하는 원리가 다르다는 것이다. 2차 융자에서의 변동 기준 이자율은 ‘Prime Rate’이 기준이 되기 때문에 이자율이 높을 수 밖에 없다. 또한 페이먼트를 계산하는원리에서도 1차모기지 변동은 모두 30년 분할 상환 방식으로 계산하지만2차는 소수의 경우를 제외하곤 거의 20년에서 25년의 분할 방식으로 계산한다. 그래서 융자액 뿐만아니라 이자율조차 비슷하다 하더라도 2차는 1차 융자보다 페이먼트가 클 수 밖에 없다.
또한 2차 융자에서는 이러한 원리적 차이 말고도 융자 소비자 개개인마다의 융자 환경에 따라 차별화 되는 별도의 세가지 요소가 더 적용되는데, 그 첫째는 주택가격에 대비되는 1,2차 총 융자액의 비율을 뜻하는 ‘Combined Loan To Value’ 즉‘CLTV’의 비율이고 둘째는 ‘크레딧 스코어’ 셋째는 ‘융자액수’의 차이이다.
‘CLTV’의 비율이 높거나 ‘융자액수’가 크면 모두 이자율이 높아지고 ‘크레딧 스코어’는 낮으면 낮을수록 이자율이 높아지는 요소로 작용되는 것이다.
때문에 이런 차별적 요소들을 감안해서 상상해보면 융자 액수가 크고 융자총액이 100%인 사람이 크레딧마저 나쁜 경우가 최악의 조건을 받는 2차 융자가 된다는 것을 쉽게 알 수 있다.
변동의 기준이자율이나 프로그램의 원리를 소비자의 의지로 바꿀 수는 없다. 또한 필요한 돈을 필요한 만큼의 액수로 필요할 때 융자하는 것도 당연하다.
하지만 융자금액의 비율(CLTV)은 부동산의 가치변화에 따라 달라지고 특히 크레딧은 미리 준비만하면 얼마든지 달라질 수 있으므로 보다 현명한 융자 소비자가 되려는 작은 노력이 필요하다.
(213)792-5133
제이 명
<론팩 모기지 대표>