손해배상조항 먼저 알아야

약속은 지키라고 있는 것이지만, 경우에 따라서는 계약을 깨기를 원하고 그 결과에 대해서 미리 알고 싶어하는 것을 보게된다.
계약의 파기는 사는 사람이 하기도 하고 때에 따라서는 파는 사람이 하기도 한다. 파는 사람이 계약을 파기하려 하면 일반적으로는 사는 사람 입장에서는 손해배상청구를 할 수도 있지만 부동산의 거래 등에서는 정확한 손해금액을 산정하기 어려운 관계로 계약을 원래 약속대로 진행하도록 명령하는 계약집행소송 (Specific Performance)을 하는 것이 보통이다. 물론 사는 사람입장에서 미리 조건을 달아서 일정한 문제가 발생시 계약을 파기할 수 있는 경우를 정해 놓을 수도 있다. 융자가 나오지 않는다든지, 임대계약을 이전할 수 없게 되었다든지, 토질검사 등의 결과가 좋게 나오지 않았다든지, 사업체의 매상이 말한 것과 다르다든지 등의 경우 계약을 파기할 수 있다고 정해 놓을 수도 있다.
부동산을 사려던 사람이 특정한 사유없이 계약을 파기하고 싶은 경우에는 그로인한 손해 배상을 정확하게 산정하기 어려운 관계로 미리 이런 경우 일정 금액을 보상한다는 손해배상조항 (Liquidated Damage Clause)을계약서에 적어 놓는 것이 일반적이다. 이 경우 손해 배상액은 보통 사는 사람이 계약을 할 때 지불하는 보증금 액수를 손해배상액으로 정하는 것이 일반적이다. 상업용 부동산의 경우에는 이 금액에 제한이 없으나 주거용부동산의 경우는 전체 계약금액의 3 퍼센트를 넘지 않아야 한다. 이와 같이 손해배상조항이 있는 경우에는 사는 사람이 계약을 파기할 경우 정확히 얼마의 위약금을 물게되는지 미리 알고 있게되며 그 금액은 보통은 이미 지불한 보증금이 된다는 것이다. 따라서 부동산등의 구매계약을 할 경우 사는 사람입장에서는 가능하면 적은 금액의 보증금을 에스크로에 넣도록 할 것이며, 파는 사람입장에서는 가능하면 더 많은 금액의 보증금을 요구하는 것이 유리하다 할 것이다.
하지만 위와같은 손해배상조항이 없는 경우라면 보통은 실제발생한 손해배상 총액에 대해서 소송을 제기할 수 있고 계약집행소송을 제기할 수도 있으며, 부동산관련계약의 경우에는 보통 변호사비까지도 지는 쪽이 이기는 쪽에게 지불하게 되어있음으로 유의해야 할 일이다. (213)388-5555
구경완
<변호사>