연방준비은행의 금리 변경이 모기지 이자율에 끼치는 영향은?
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지난 9월 18일 연방준비제도이사회(FRB) 공개시장위원회가 그 정책 금리를 드디어 0.5% 내렸다. 이 뉴스를 접하고 이자율에 관심이 많은 분들로부터 모기지 이자율도 내렸느냐는 질문을 많이 받았다. 결론적으로 말한다면 조금 실망스럽지만 NO라는 대답을 드려야 하겠다. 특히 단기간에는 그러한 영향이 나타나지 않을 뿐더러 오히려 이자율이 상승할 수도 있다는 말씀을 드릴 수 밖에는 없는 것이다.
일반적으로 FRB의 이자 변경과 모기지 이자율의 상호 관계에서 FRB가 이자율을 내리면 모기지 이자율도 함께 내릴 것이다 라는 오해가 많기 때문에 어떤 모기지 회사나 은행들은 목소리 높여 이 양자는 전혀 관계가 없다고 까지 강변하고 있는 실정이다. 그러나 실제로는 전혀 관계가 없는 것은 아니고 간접적으로만 영향을 준다는 것으로 이해하면 올바른 이해가 될 것이다.
그러면 왜 연방은행이 이자율을 내리는데 모기지의 이자율이 오를 수 있는가? 이에 대하여 간단히 말할 수는 없지만 모기지 이자율의 오르고 내림은 투자자들이 보는 장기간의 Inflation에 대한 예상에 의해 좌우된다고 말할 수 있다. 즉 투자자들이 생각하기에 Inflation 비율이 증가하리라고 예상하면 모기지 이자율과 다른 장기이자율이 그에 따라 상승한다는 것이다.
현재 미국의 전반적인 경제 상황을 보면 부동산 경기의 침체와 중서부 일부 지역의 경기 침체에도 불구하고 전반적인 경기는 침체에는 들어가 있지 않은 것으로 나타나 있다. 그런데 이러한 상황에서 연방은행이 이자율을 내리므로 인해 일부에서는 이것이 물가상승율의 상승을 빠르게 진행시킬 수 있고 또 다른 장기이자율이 이와 함께 상승할 수 있다는 우려를 하고 있는 것이다.
모기지 이자율은 자주 연방은행의 이자율의 변동을 미리 예측하여 변동한다. 즉 연방은행의 이자율 변경의 영향은 연방은행이 이자율의 변경 발표를 할 시점에 이미 반영이 되어있을 때가 많다는 것이다. Bankrate.com에 의하면 약 2개월 전인 올해 7월 중순에 30년 고정 이자율의 전국 평균치가 6.82%였었는데 9월 17일 주의 평균이자율은 6.32%로서 정확히 0.5% 낮아진 것으로 조사되었다.
전문가들이 말하는 모기지 이자율의 변동 요인은 시장 원리이며 연방은행의 이자율은 결국 시장의 상황에 대처하기 위하여 차후에 결정되어진다는 것이다. 즉 연방은행의 이자율이 모기지 이자율의 상승과 하락을 유도하는 것이 아니라는 것이다.
한 전문가는 경제가 급락하지 않는 한 모기지의 고정이자율은 한동안 안정세를 유지할 것이고, 연방은행의 이자율에 민감하게 반응하는 변동이자율의 금리는 차차 하락할 것으로 예측하고 있다. 또한 지난 두 달 동안 숨이 막혀 있던 $417,000 이상의 점보 모기지 시장의 숨통이 은행간 융자가 어느 정도 활성화할 것으로 전망이 되어 어느 정도 활성화될 것으로 예상하고 있다.
다른 한 전문가는 모기지 이자율이 당분간 현상을 유지할 것으로 예상하며 하락을 한다고 하여도 그 정도가 그렇게 크지 않으리라 예상하고 있다. 그러므로 연방은행의 이자율 하향 조정이 집값 하락을 막는 데는 큰 도움을 주지 못하여 집값은 더욱 하락할 것으로 예상하고 있다.
이와같은 의견들을 종합해 볼 때 앞으로의 모기지 이자율은 조금 하향할 가능성은 있으나 Inflation의 위험이 아직도 존재하는 한 연방은행의 이자율 하향 조정이 있더라도 모기지 이자율의 급격한 하락은 기대할 수 없는 것으로 보인다.
