재융자 새 가이드라인과 변화
강화된 조건에 슬기롭게 대응

2007년 8월, 드디어 모기지 시장의 금융대란으로 인하여 모든 주택융자의 심사기준이 바뀌었고, 달라진 이 융자 가이드라인 들은 순식간에 타임머신을 타고 과거로 회귀하듯 90년대 중반으로 모든 것을 돌려놓았다.
과거로 돌아가는 것도, 새로운 규율에 숨막히게 적응해야 하는 것도 받아들여야 할 현실이라면 선택의 여지는 없다. 그러나 이 변화는 수많은 주택 소유주들에게 고통을 안겨줄 것이 분명하기에 걱정이 아닐 수 없다.
주택을 매입하려던 수요자들은 융자기준 때문에 문제가 되면 기다리거나 포기할 수도 있지만 이미 주택을 소유하고 있는 사람들은 재융자를 해야만 하는 상황에 접한 이들이 많기 때문이다. 특히 ‘교체형 변동’을 가지고 있으면서 이자만 내는 ‘Interest only’의 페이먼트을 선택했던 수 많은 주택소유주들은 고정기간의 마감일이 다가오고 있고, 그래서 재융자를 하지 않으면 변화된 페이먼트를 감당하지 못할 수도 있다. 2004년도 전에 집을 매입해서 2차 에퀴티 융자를 쓰지 않았고 크레딧까지 좋은 경우의 수요자들만이 재융자에 문제가 없을 뿐, 크레딧이 700점 이하이거나 2차 융자를 쓴 상태라면 재융자 승인에 상당한 어려움을 겪을 수 밖에 없는 실정이다.
새 융자 승인 기준에서는 집값 대비 융자액의 비율인 Loan To Value, 즉 LTV의 퍼센티지를 하향조정했고 크레딧 점수 기준도 강화됐으며 융자 액수가 크면 클수록 더욱 어려운 승인 기준이 적용되기 때문에 융자 금액과 에퀴티의 비율 그리고 크레딧 점수 등에서 문제가 있으면 재융자가 안될 수도 있다. 그뿐만 아니라 ‘인컴증명’의 심사를 쉽게 통과 시키는 방법이었던 Low Doc등의 승인방법이 많은 프로그램에서 사라졌기 때문에 ‘수입증명’을 명확히 해야 하는 또 다른 난관마저도 헤쳐나가야 하는 상황이다.
게다가 2유닛에서 4유닛까지의 인컴 프라퍼티들에 대한 융자기준은 너무 크게 위축돼서 승인 자격을 갖춘 융자 수요자가 극소수에 불과할 정도이다. 이토록 충격적인 모기지 시장의 도래를 야기시킨 원인은 너무도 많다.
주택정책과 리듬 있는 이자율 조절에 실패한 정부와 FRB (Federal Reserve Bank)의 책임도 있고, 지나치게 진취적인(?) 융자상품을 양산해냈던 모기지 펀드의 주체들도 잘못했고, 투기 성향의 마인드로 끝없이 전진했던 소비자들도 또한 원인 제공의 한 축이 된 셈이다. 하여간 모든 것이 변했고 이젠 그것에 적응하는 일만 남았다. 적응의 첫 번째 단계는 변화를 인식하고 인정하는 것이다. 그러나 적응은 그 자체가 또 다른 대응의 시작이기도 하다. 대응하려는 용기로 도전하면 분명히 재융자의 지혜로운 아이디어를 발견하게 될 것이다.
(213)792-5133

제이 명 <론팩 모기지 대표>