Short Sale 이란 무엇인가?
오세일 융자
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주택경기가 침체되고 주택가격이 하강하면서 foreclosure 건수 가 하늘 높은 줄 모르고 날로 치솟고 있다. 그리하여 요즘 주택을 구입하고자하시는 분들 가운데 Short Sale 을 하는 주택을 구입하면 더 낮은 가격으로 구매할 수 있다는 막연한 생각으로 Short Sale주택들을 찾는 경우를 종종 보게된다. 그래서 오늘은 과연 이 Short Sale은 무엇인가에 대하여 알아보기로 한다.
Short Sale 은 현재의 주택 소유주가 현재 가지고있는 모기지의 총액보다 낮은 금액을 받고 매매하고 비용을 빼고 그 남은 금액만큼만 모기지은행에 지급하고 전체 모기지를 탕감받는 주택매매의 한 형태이다. 이 Short Sale을 위해서는 매매가 이루어지기전에 현재의 모기지 은행의 허가를 받아야한다.
Short Sale 이라 표시되어있는 매물 이라고 해서 모기지 은행이 무조건 그 매매를 허가 하리라는 보장은 없는 것이다. 이 Short Sale 에 해당하는 매매를 모기지은행에서 허락하는 조건을 보면 우선 집주인이 모기지 연체(default) 상태에있고, seller 가 경제적으로 페이먼트를 할 수 없는 형편에 처하여 있으며, seller가 주택의 매매금액과 실제 모기지금액의 차액을 은행에 납부 할 수없다는 것을 은행이 인정하며, 또한 주택의 모기지 총액이 현재의 부동산 시장에서의 가치보다 많다고 인정할 때에 허락하게된다. 은행에서 승인하는 매매가격은 거의 대부분 그 주택의 현재의 시장가격이며 그 이하의 가격은 인정하지 않는다.
그래서 만약 Short Sale로 Listing 되어있는 주택에 offer하기를 원한다면 그 offer금액을 정하기 전에 먼저 소유주가 누구인가, 연체통지가 County에 등록되어있는가, 그리고 총연체금액은 얼마인가를 미리 조사해 보아야한다. 만약 1차와 2차 모기지가 관련이 되어있다면 그 두 모기지은행 모두와 교섭하여 그 금액을 조정하여야한다. 즉 Short Sale은 사실상 seller 와 buyer가 거래를 하는 것이기 보다는 모기지은행과 buyer가 거래를 하는 것이라 보면된다.
일단 Seller 가 offer 를 받아드리고나면 모기지 은행의 허가를 위하여 그 offer 를 은행으로 보내어 승인을 받아야 하는데 이때 earnest money 를 위한 수표의 copy, 융자를 받는데 전혀 어려움이 없다는 것을 보여주는 융자를 위한preapproval letter, 또한 offer 가격을 support 할 수있는 부동산 감정서를 첨부하는 것이 중요하다.
Short Sale Offer 의 승인을 위하여 서류를 제출할 때 그 승인을 위한 일정 기한을 모기지은행에 제시하여 그 기한안에 처리하도록 하는 것이 중요하다. 만약 그 매매에 은행이 적극적이 아닐때에나 혹은 그 결정권한이 없는 부서에 잘못 서류가 보내져 있을때에는 그 승인이 언제 될 지 몰라 buyer 의 입장에서는 그 매매를 확정하기 어려운 경우가 생길 수 있다. 그러나 모기지은행의 승인을 offer의 contingency 로 명시하면 buyer는 그 기간안에 승인을 받지 못할 경우 계약을 취소하는데 아무 문제가 없게 된다.
일반적으로 Short Sale에서의 모기지은행은 “as-is” sale 을 buyer 에게 요구하는데 그런 경우라도 보통의 주택매매시와 같이 모든 inspection을 행하고 그에따라 주택구입의 여부를 결정하도록 offer에 명시하는 것이 중요하다. inspection 을 통하여 주택의 현재상태를 알 수있고 또한 수리가 필요경우 그에 따른 비용도 알아볼 수있기 때문이다.
Short Sale의 경우 seller에게는 매매의 결과로 얻는 것이 아무것도 없기 때문에 종종buyer가 seller 에게 이사비용이나 어떤 incentive를 제공해야 할 경우도 있다.
이와같이 Short Sale에는 여러가지 조건들을 충족시켜야하는 문제들, 모기지은행들과 buyer가 직접 협상하여야하는 어려움들, seller와의 협상등의 어려운 문제들이 있다는 것을 알아야한다. 또한 매매가격이 현재의 시장가격이하로 이루어지기 매우 어렵기때문에 buyer의 입장에서는 이러한 어려움에 비하여 거래로인하여 얻는 잇점이 거의 없을 수 있으며 오히려 더 손해일 수도 있기때문에 매우 신중하여야하며 많은 인내심과 노력이 필요하다는 것을 알아야한다.