무엇이든 물어보세요 - 상법·부동산법
2007-09-20 (목)
<문> 시내에서 상당히 커다란 음식점을 운영하고 있습니다. 구입한지 약 2년이 지났는데, 시정부로부터 저의 사업체가 입주해 있는 건물의 CUP(Conditional Use Permit: 조건부 사용허가) 기간이 만료되었다며 더 이상 주류를 판매할 수 없다고 통보를 해왔습니다. 주류 판매허가(ABC License)는 아직 유효 기간이 남아 있는데 이해가 되지 않습니다. 주류를 판매하지 못할 경우 매상에 직접 영향을 미치게 되고, 손님이 줄어들 것이 뻔한데 어떻게 해야 할지 걱정입니다. 사업체를 구입할 때에 판매자나 부동산 중개인으로부터 CUP에 대해서는 전혀 언급이 없었는데 제가 대처해야 할 방법을 조언해 주시기 바랍니다.
<답> CUP에 대해서 알기 위해는 우선, 조닝(zoning)에 대해서 이해를 하여야 합니다. 각 지역의 정부기관은 관할지역 내의 토지에 대해 특정한 목적과 용도로만 사용할 수 있도록 지정하고 그 이외의 목적으로 사용하지 못하도록 제한을 가할 수 있습니다. 이것을 조닝이라고 합니다. 예를 들면, 해당 지역의 이미 설정된 조닝에 따라 주택 지역(residential: R-zoning), 상업지역(commercial: C-zoning), 공장 지역(industrial: D-zoning) 등으로 나눠지게 됩니다. 주택지역은 집을 짓거나 아파트를 건축하는 것처럼, 주택을 목적으로 하는 지역을 말하고, 상업지역은 일반적인 상가나 사업체를 설립 운영할 수 있는 지역을 말합니다. 공장지역은 사업체뿐만 아니라 공장이나 기계 설비를 주로 필요로 하는 기업체에 해당됩니다. 그러나 지정돼 있는 토지용도(zoning) 이외의 목적으로 사용하고자 할 때에는 반드시 CUP를 받아야 하는 것입니다. 귀하의 사업체가 주택지역에 위치해 있다면, 해당 지역의 정부기관에 CUP를 신청하였을 것이고, 이는 통상적으로 5~10년 기간 유효하며 그 기간이 만기되기 전에 다시 연장, 또는 갱신을 하여야 합니다. 대부분 CUP에 관한 기록은 건물 기록과 함께 열람할 수 있는데, 건물주나 사업체 판매 당사자들도 이에 대해 잘 모르고 지나치는 경우가 많습니다. 참고로 알아두어야 할 것은 CUP는 조닝 변경과는 전혀 다른 것입니다.
조닝 변경은 해당 지역의 토지 및 건물 사용용도를 영구히 변경하는 것을 의미하고 일단 변경되면, 갱신이나 연장이 필요하지 않습니다. 그러나 CUP란 한시적으로 토지 사용용도를 조건부 허가하는 것이므로, 허가기간이 만기되기 전에 반드시 연장, 또는 갱신을 하여야 합니다. CUP를 갱신하거나 신청하는 것에 대해서는 주변 환경, 또한 주민 공청회 등 여러 가지 제한조건이 있기 때문에 직접 전문가의 조언을 받기를 권합니다.
<공동 구입 부동산, 친척 동의 없이 매매>
<문> 오래 전 친척과 함께 투자를 목적으로 다세대 아파트 건물을 구입하였습니다. 소유권을 등기할 때에 저는 친척의 권유대로 세금도 절약할 수 있고 나중에 증여나 상속할 때에도 도움이 된다고 하여, 조인트 테넌시(joint-tenancy)의 형태로 소유권을 등기하였습니다. 저는 결혼한 사람으로서 배우자가 생존해 있고, 친척도 배우자가 있는데도 불구하고 친척과 제 자신 두 사람만 공동 소유권으로 등기하였습니다. 저는 이미 오래 전 은퇴하였고, 재산을 자녀에게 증여하기 위해 건물을 제삼자에게 매매할 것을 요구하였지만, 공동 소유자로 되어 있는 사람은 절대 매매를 할 수 없다고 하며, 제가 사망한 후에는 모든 재산권이 자신에게 상속되는 것이라며 반대하고 있습니다. 공동 소유자의 동의 없이 저 혼자 매매가 가능한지, 또는 저의 자녀에게 저의 지분을 양도할 수 있는 것인지 조언을 부탁드립니다.
<답> 부동산 소유 형태는 주로 5가지로 분류할 수 있으나, 공동 소유권에 가장 많이 이용되는 타이틀 형태인 조인트 테넌시(joint-tenancy)와 부부 공동재산(community property), 그리고, 테넌시 인 커먼(tenancy-in-common)에 국한해서 설명하도록 하겠습니다. 우선 조인트 테넌시에 대하여 설명 드리면, 이 형태는 반드시 부부 사이가 아니더라도 가능하며 두 사람 이상, 또는 여러 사람이 같이 소유할 때에도 가능한 방법입니다. 등기상 기재되어 있는 소유권자는 해당 부동산에 대해 차별이나 제한이 없는 동일한 권리와 의무를 지니게 됩니다. 또한, 소유권자 중 한 사람이 사망하게 되면 그 지분이 상속인에게 가지 않고, 자동적으로 공동소유 생존자에게 똑같이 분배되도록 되어 있습니다. 예를 들면, 세 사람이 조인트 테넌시로 부동산을 소유하고 있다가 그 중 한 사람이 사망하였을 경우, 사망자의 지분에 해당하는 3분의1이 나머지 두 사람에게 균등하게 분배되므로 생존자는 각각 50%씩의 지분을 소유하게 되는 것입니다. 조인트 테넌시 형태의 소유권은 소유권자가 다른 사람의 동의 없이 자신의 소유권을 제삼자에게 매매할 수도 있고, 증여할 수도 있습니다. 일단 매매나 증여가 있게 되면, 새로이 지분을 양도받은 사람은 더 이상 조인트 테넌시가 아닌 tenancy-in-common으로 존재하게 됩니다. 왜냐하면, 조인트 테넌시는 처음 소유권을 등기할 때에 소유권자 전원이 동시에 등기를 하여야 하고, 추후 다른 사람을 추가할 수가 없기 때문입니다. 반면에 부부 공동재산(community property) 형태의 소유권은 합법적으로 결혼한 부부 사이에서만 가능하며, 동거 중이거나 사실혼 관계의 남녀 사이에서는 가능하지 않습니다. 원칙적으로 부부 중 한 사람이 혼자서 판매할 수 없으며 부부가 동시에 매매 계약서에 서명하여야만 유효합니다. 따라서 귀하의 경우 친척의 동의 없이 귀하의 지분을 제삼자에게 매매할 수도 있으며, 자녀들에게 증여할 수도 있다고 하겠습니다.
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