상품 종류·조건도 중요

‘이자율’은 비단 주택융자 뿐만 아니라 모든 금융거래나 금융상품에서 가장 중요한 판단의 요소이며 실체적인 돈의 규모를 결정짓는 핵심의 근거임이 분명하다.
그리고 일반 소비자들의 ‘이자율’에 대한 개념은, 대출 받는 입장에선 무조건 이자율이 낮아야 좋은 것이고 반대로 대출하는 입장에선 조금이라도 이자율이 높을수록 수익이 높아진다는 상식이 전부이다. 물론 이러한 상식은 잘못된 것도 아니고 당연히 사실이며 크레딧 카드나 자동차 융자나 무조건 이자율이 낮으면 이득일 수 밖에 없다. 그러나 크레딧 카드나 자동차 융자같은 일반적인 금융 상품들과는 달리 주택 융자 상품은 ‘이자율’만 가지고 좋다 나쁘다의 우위를 가늠할 수 없는 특징이 있다는 사실을 많은 소비자들이 인식하지 못하고 있는게 주택융자 시장의 현실이다. 주택융자에서 이자율로 비교 우위를 정확히 따지자면 다른 금융상품과는 달리 두 가지의 전제조건이 일치해야만 가능하다.
그 두가지는 다름아니라 융자상품의 ‘종류’가 같아야 하고 약정 문서의 ‘조건’이 같아야 한다는 것이다. 30년이나 15년등의 순수 고정 프로그램이 대다수였던 과거에는 융자의 ‘종류와 조건’이 거의 같았기 때문에 이자율의 차등만으로 확연한 비교가 가능했었다. 그러나 현재의 주택융자는 변동 프로그램이 주도하고 있다.
변동은 프로그램의 종류가 다양해서 이자율만 가지고 비교할 수가 없으며 게다가 같은 종류의 프로그램조차도 약정된 조건들이 달라질 수 있기 때문에 이자율이 낮은 사람이 결과적으로 이득도 보장되는건 아니다.
예를 들어 현재 가장 많이 쓰여지는 프로그램인 Hybrid 즉 ‘교체형 변동’의 경우에도 3년 이든 5년 이든 보장기간이 같다 하더라도이자만 내는payment을 선택하지 않으면 같은 날 더좋은 이자율을 받을 수 있지만 이자 생산이 없는 원금을 쌓아 주는 부담과 손실이 생기는 것이며, 또는 Pre-pay Penalty의 조건을 받아 들여서 이자율을 내린 경우에 만약 뜻하지 않게 Penalty 기간 안에 집을 팔게 된다면 이자율로 얻은 이득의 수십배에 달하는 손해를 경험할 수도 있다. 또한 이 프로그램은고정기간 이후의 변동이 6month 변동이냐 1year변동이냐에 따라서 고정기간의 이자율이 달라지며 같은 1year 변동이라도 또 다시 Margin율의 차이로 초반부의 이자율이 달라질 수 있다.
이처럼 주택융자 에서는 더 이상 이자율만 비교해서 손익을 따지기가 힘들어졌다.
때문에 가장 현명한 선택은이자율이나 조건 어느 한곳에 치우치지 않고 두 가지를 잘 혼합한 상태에서 자신의 목적과 환경에 어울리는 활용성을 지닌 프로그램을 찾아내는 것이다.
(213)792-5133
제이 명 <론팩 모기지 대표>