부동산 매매나 혹은 재융자로 인해 많은 융자 서류가 다루어지면서 꼭 빼놓지 않고 짚고 넘어가야 하는 항목 중의 하나는 늘 이자 계산이다.
요즘 주식이 갈팡질팡, 이자가 상당히 민감해졌고 서브프라임 모기지의 문제에다 주택경기까지 저조하다 보니 한 푼에 대해 모두들 예민하다.
예년 같으면 새 학기를 앞두고 지금이 한창 부동산이 활기를 띠어야 하는 기분 좋은 시즌이다. 많은 분들이 8월의 페이먼트를 지난 주 혹은 그 전에 메일을 하였을 것이다.
대개의 모기지나 비즈니스 융자의 페이먼트는 월초 1일이 페이먼트 지정일이고 10일 혹은 15일이 지나면 벌금(late charge)을 부과하도록 되어 있다.
그러나 페이먼트 쿠폰에 적혀 있는 유예기간의 적극적(?)인 활용을 모든 사람들이 원하다 보니, 보통 페이먼트를 10∼13일께 메일하는 분들이 많다.
그러므로 집을 매매하거나 비즈니스를 정리할 때에 생각지도 않던 벌금으로 기분을 상하는 일이 많다. 우체국의 메일은 하루 이틀 정도 늦어질 때가 있다는 것을 기억할 필요가 있다.
월요일에 자신의 집을 매매하는 황 선생님이 집 문서를 서명하면서 하는 말씀 “아니, 내가 8월 집 페이먼트를 7월에 일찌감치 보냈는데 웬 8월1일부터 이자를 또 내야 합니까?” “계산이 잘못된 것 아닙니까?”
자신의 에퀴티까지 몽땅 뽑아 쓴 셀러의 경우에는 도리어 비용을 부담하면서 클로징을 해야하는 분들도 생겼다.
예상비용 정산서를 팩스로 알려드려도 자상하게도 1일부터의 반달이 넘는 이자 몫은 정확하게 빼고 갖고 오는 분들도 있어 난감할 때가 있다.
아파트나 상가의 렌트는 선납이다. 만약 납기일이 매월 1일인 경우, 8월분은 8월1일까지 납부함으로써 8월분을 미리 납부하는 것이다.
그러나 모기지 이자의 경우 고맙게도 발생 후, 즉 살고 내는 페이먼트로 처음 융자서류 사인할 때에 두 가지 이자를 접하게 된다.
첫째로 선납이자(pre-paid Interest)가 있다.
만약 새로운 모기지 서류의 페이먼트 시작이 10월1일이라면(대개 8월에 나오는 융자서류는 10월이 첫 번째 페이먼트가 된다) 그 페이먼트는 9월1일부터 9월말까지의 이자가 되며 융자서류를 서명하는 8월의 이자는 선이자가 되는 것이다.
이때의 이자는 반드시 융자가 펀딩되는 날로부터 발생하며 실제 다음달 이자 발생 시작 전까지의 이자가 되는 것이다.
예를 들어 첫 번째 페이먼트가 10월1일이고 펀딩이 8월18일이라면 펀딩일로 부터 8월31일까지의 이자가 선이자인 것이다. 보통 펀딩은 에스크로 클로징 하루 전에 이루어지게 된다.
둘째로 후이자(accrued interest)가 있다.
많은 고객들이 8월에 펀딩을 받고 페이먼트의 시작이 9월1일이 아닌 10월1일이라고 하면 “왜 페이먼트가 한달 보름 후에나 시작입니까? 여유가 많네”하면서 좋아하다가, 본인의 10월 모기지 납부금이 지난 달 9월의 이자였음을 확인하고는 크게 실망(?)하곤 한다.
펀딩 전 한 번의 선이자를 제외하고는 모든 이자는 발생 후에 납부하게 되는 것이다.
예를 들어 9월의 모기지를 납부하기 전, 상환 예정이라면 이자는 8월1일부터 상환 당일까지의 이자가 납부되어야 한다.
더불어 참조해야 하는 사항 중에는 상환해야 할 은행의 이자와 새로운 모기지 이자 발생일이 딱 맞아떨어질 수가 없다는 것이다.
왜냐하면 우선 새로운 모기지의 선이자가 발생이 되어야 등기 후에 상환할 펀드가 조성되기 때문이다. 대개는 상환 은행의 지역에 따라서, 혹은 규정에 의해서 하루나 이틀이 겹치는 경우가 많다.
SBA의 융자는 무조건 다음 페이먼트 사이클까지의 이자가 적용되기도 한다.
따라서 매매의 경우나 특별한 상환을 제외하고는 펀딩일은 가급적 주말을 피하려고 노력하는 세심한 에스크로 오피서의 노력이 고객에 대한 배려라고 늘 생각한다.
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제이 권
<프리마 에스크로>