요즘 주가가 연일 최고치를 기록했다 떨어지는 등, 한국 주식도 미국 주식에 따라 오르막 내리막, 주식에 관심도 없는 필자의 눈에도 어디서든 눈에 띈다.
모기지 은행들의 소식에다 차압 증가 등 별로 반갑지 않은 소식들이 많지만 그래도 필요한 바이어와 팔아야 하는 셀러는 늘 있게 마련이어서 꾸준히 매매는 일어난다.
특히 생계와 직결되는 사업체의 매매와 인기 있는 커머셜의 경우 여전히 거래가 활발하다.
모두가 여유 있을 때와는 달리 융자 붐이 식으면서 소유 부동산의 에퀴티로 그저 흡족했던 서민들의 마음만 타이트해졌다.
오늘 한 융자 에이전트의 전화를 받고 사실 많이 놀라고 당황했다. 융자를 진행하다 보면 이따금 은행들에서 선납을 요구하는 서비스들이 동반된다.
Demand fee라든지, subordination fee 혹은 담보권을 푸는 비용 등을 선납하지 않으면 서비스를 해주지 않는 경우이다.
너무도 많은 사람들이 서류의 진행을 요청만 하고 통보도 없이 찾지도 않거나 클로징할 때에 그 비용을 내지 않는 경우가 허다하므로 믿지 못하는 데에서 생긴 조금은 불편한 절차이다.
어차피 재융자를 의뢰한 손님은 이자율이 만족스럽지 않으면 재융자 자체를 취소할 마음들을 하고 있기도 하고, 또 모든 비용들을 한꺼번에 지불하여 정산서에 정리되어 나타나기를 원하는 일이 많다.
그러므로 재융자를 진행하는 에이전트의 입장으로서는 은행에서 선납을 요구하는 비용들을 손님에게 청구하기를 꺼리는 경우가 대부분이다. 이럴 때 에이전트가 대신 에스크로를 통해 혹은 은행에 직접 그 비용을 선납하고 클로징에 보상받는 절차를 밟게 되는데, 오늘의 에이전트의 항변인 즉은 이 비용을 에스크로 회사에서 대납하고 클로징하게 되면 보상받으라는 것이었다.
에스크로의 모든 어카운트는 각각 독립된 개별 어카운트로서 아무리 에스크로 회사의 일반 어카운트에서 지원을 하고 싶어도 손님의 펀드와 회사와의 자금을 혼합할 수는 없다.
아무리 정중히 설명을 하고 곤란하다는 해명을 하여도 그 기대에 부응하지를 못하고 말았다. 손님의 재융자가 취소되었을 경우에는 그 선납 비용을 어찌하겠는가 하는 질문에는 묵묵부답이다.
단 1센트의 오차도 허용치 않는 손님의 자금 계산은 언제나 철저하고 꼼꼼한 처리가 요구된다. 특별한 지시가 없는 한 단 돈 몇 전의 초과 지급된 금액이나 모자라는 금액에도 회계상 정리가 필요할 만큼 오피서의 정확한 처리가 필수이다.
LA 시에 소속된 모든 주거 목적의 프라퍼티에는 9A 리포트라는 자료를 Dept. of Building and Safety로부터 조회 받아 바이어에게 열람하도록 하는 의무조항이 있다. 해당 프라퍼티의 퍼밋에서부터 건축 연도와 제반사항이 기록된 이 서류의 진행에 시에서는 70.20달러라는 비용을 선납하도록 규정되어 있다.
대략적인 수속기한이 3주 정도가 걸리므로 에스크로의 오픈과 함께 셀러가 별도로 지불해야하는 비용이건만 혹 에스크로가 취소될까 봐 아까운 셀러들로 인하여 에스크로 진행에 애를 먹는 경우도 허다하다.
한인끼리의 에스크로가 아닌 타인종이 개입되었을 경우 꼼꼼하게 따지는 바이어들로 클로징이 지연되는 불상사도 일어난다.
PUD나 콘도미니엄의 에스크로에서는 관리사무소에서 서류의 진행에 선납을 요구하는 일도 허다하다. 많은 규정과 제반 사항들이 등기된 두꺼운 콘도 서류를 준비하는 것이 쉬운 일이 아니므로 공짜를 기대할 수도 없고, 관리사무소의 입장에서는 취소하는 에스크로에 자신들의 비용을 청구할 수 없으므로 선납을 요구하게 된다.
LA시의 Housing Dept.에서는 자신들의 새로운 프로세싱 비용으로 150달러를 요구하기 시작하였다. 이 또한 진행기간이 3~4주 정도로 만만치 않으므로 셀러의 협조가 필요하나 흔쾌히 협조하는 분들이 많지는 않다.
작게는 100달러 미만에서부터 많게는 250달러 정도까지 다양한 선불이 필요한 많은 비용들로 인해 오늘도 에스크로 오피서들은 피곤하다.
불확실한 앞날에 한 푼을 낭비하고 싶지 않은 셀러를 이해 못하는 것은 아니지만 시간이 소모돼야 하는 진행에 필요한 서류가 없이는 더 큰 불이익을 초래하는 것이 안타깝다. 대부분의 시 혹은 카운티의 서류들은 3∼6개월은 유효하므로 에스크로가 취소되어도 다른 바이어와의 계약에 이용할 수 있어 크게 억울할 일은 아니다.
간혹 까다로운 기관에서는 손님의 체크를 받지 않고 은행 보증 수표(cashier’s check)나 에스크로에서 발행한 체크만을 받으므로 오피서의 안내대로 하여도 무방하다. 본인의 회계상 기록을 위함이라면 체크의 메모란을 이용하여 꼼꼼히 기록하여 에스크로 어카운트에 입금하는 것도 좋다.
에스크로에서 가장 중요한 것 중의 하나는 결국 타이밍이다. 셀러와 바이어의 요구에 부합하는 적절한 타이밍을 맞추는 데에 미비서류 없이 준비해야 하는 에스크로 오피서에게 협조하는 손님들에 늘 감사할 뿐이다.

제이권<프리마 에스크로>