누군가 말했듯이 인생은 쓰레기를 만들어 가는 여정인지도 모르겠다. 살다보면 정말로 많고도 많은 서류들 때문에 고민될 때가 많다.
이사를 하거나 대청소를 하다보면 기억도 나지 않는 서류에서부터 오랫동안 찾고 찾았던 문서까지 온갖 것들이 쏟아져 나온다. 특히 미국에서는 5년 혹은 영구히 보관해야 하는 서류들은 왜 그리도 많은지 모른다.
에스크로를 통해 부동산을 구입한 경우라면 흔히들 말하는 집문서(Grant Deed)를, 재산권에 변경이 생겨 양도, 혹은 이양한 경우라면 또 다른 형태의 집문서인 Quitclaim Deed와 에스크로의 마지막 정산서인 클로징 스테이트먼트를 반드시 보관하여야 한다.
집문서는 에스크로 오피서가 판매자와 매입자 그리고 가격과 부동산 설명서를 양식대로 기입한 후 매매가 마무리되면서 동시에 등기가 되어, 대개 6∼8주 후 해당 카운티 등기소로부터 직접 우편으로 바이어가 받게 되어 있다.
만약 집주인이 사는 주거지가 아닌 투자용 건물일 경우, 반드시 클로징 되기 전 에스크로 오피서에게 바이어의 메일링 주소를 별도로 요청해야 한다.
에스크로의 오픈 양식에 기입토록 되어있는 바이어의 주소에 별다른 특이 사항이 없을 경우 바이어가 입주하는 프라퍼티로 사무착오가 되어 차후에 재산서 고지서 혹은 집문서의 원본이 엉뚱한 곳으로 배달이 될 수 있다.
예를 들어 4유닛중 한 유닛에 집주인이 주거한다 해도 반드시 주인이 주거할 정확한 주소를 에스크로에 통보하는 것이 중요하다.
집주인의 재산서 고지서나 우편물 등을 자상하게 테넌트들이 전해 줄 것이라고 기대하는 것은 무리다.
몇 년째 재산서 고지서를 받지 못해 까맣게 잊고 있다가 벌금에 이자까지 엄청나게 불어난 세금으로 혈압이 높아져 하소연하는 손님들 때문에 안타까울 때가 있다.
수년 전부터 정부에서는 영어와 스페인어로 그 집문서의 사본을 발송하여 매매자와 매입자에게 친절하게 확인시켜 주는 서비스를 하고 있다.
착오와 사기를 방지하기 위한 프로그램인데 대게 파란색과 노란색의 이 사본은 그 전에 등기소로부터 받은 경우에는 확인 후 버려도 좋다.
에스크로 중도에 받은 예비 정산서는 클로징 후에 받은 마지막 정산서를 받은 후에는 폐기하여도 좋다.
해마다 세금 시즌이 되면 수년 전 클로징한 정산서의 사본을 부탁하는 손님들로 업무에 지장이 있을 정도다.
물론 집문서는 마이크로 필름을 통해, 에스크로 정산서는 창고에서 서류를 찾아서 사본을 받을 수는 있으나 많은 번거로움이 따르고 필름의 경우 원본만큼 선명치 않아서 해독에 어려움을 겪는 수가 많다. 따라서 법률적으로 다급한 경우, 시간과 실수를 걱정하지 않을 수 없다.
채권자와 채무자 사이에 작성된 집 담보 문서인 Deed of Trust 와 노트가 있는데, 등기부 원본은 해당 카운티에서 서류에 요청된 발송 주소(대게는 채권자)로 보내지고 원금 상환과 끝남과 동시에 채무자에게 그 원본을 반납해야 한다.
재융자를 통해 새로운 모기지로 상환이 됐을 경우, 정식으로 에스크로와 타이틀을 통했다면 걱정할 필요가 없겠으나, 그렇지 않은 경우는 반드시 집 담보를 해제하는 문서(Reconveyance)와 원본 노트를 챙겨 두었다 가급적 빠른 시일 내에 등기하도록 한다.
베일 본드나 기타 담보물의 경우 등기를 해당 회사가 한다고 했다면 그 약속 내용이 담긴 편지를 반드시 보관하도록 한다.
세금 관련 서류는 평생 보관이라는 말을 듣고 젊었을 때 걱정이 많이 됐었다.
그것도 세금 보고서만이 아니라 그 모든 관련 자료를 다 보관해야 한다는 것이 끔찍했었다.
이상하게도 물건은 늘 버리고 나면 꼭 쓸 일이 생긴다. 차고는 인생의 이런 저런 흔적들로 나이만큼 차곡차곡 쌓여져 발걸음을 무겁게 만드는 지도 모르겠다.
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(213)365-8081
제이 권 <프리마 에스크로>