올해 들어 부동산 시장의 침체가 장기화되는 조짐이 보이고 있다. 주택의 가격이 지역에 따라 하락하고 있으며 이자율 또한 상승하면서 주택 차압율이 요즈음 들어 점점 늘고 있는 것으로 나타나고 있다.
어떤 사람도 융자를 받아 집을 구입할 때 앞날에 어떠한 어려움이 생길지 모르고 융자서류에 서명을 한다. 그런데 갑자기 생긴 질병으로 인해 엄청난 병원비를 지불해야 할 경우, 갑자기 직장을 잃어 버리거나, 가족의 죽음으로 인한 수입의 감소, 이혼, 혹은 집의 가치가 급격하게 하락할 경우 등이 생겨 융자금 월상환액을 불입하지 못하게 될 수 있다. 이러한 융자금 월상환액 연체가 일어날 경우 은행에서는 법에 따라 재산을 차압하는 절차를 밟게 된다. 그러면 그 차압의 절차와 그것을 피할 수 있는 방법에 대하여 알아보기로 하자.
많은 사람들이 융자금 월상환액을 제때 지불하지 못하고 은행에서 전화를 하거나 통지를 받기 시작하면 자포자기 상태에 빠지고 될 수 있으면 은행과의 대화를 피하려고 한다. 그런데 한가지 기억해야 할 것은 은행은 융자를 받은 사람의 적이 아니라 그 사람을 도와줄 수 있는 곳이라는 것이다. 왜냐하면 은행이 원하는 것은 융자를 받은 사람의 집이 아니고 그 사람이 매월 내는 돈과 이자이기 때문이다. 만약 은행이 융자받은 사람이 일시적인 곤경으로 인해 연체하고 있다고 판단하면 여러가지 방법으로 도와줄 수 있다. 그런데 주의해야 할 것은 은행이 그 융자받은 사람이 도저히 구제방법이 없다고 판단하면 그 손실을 줄이기 위하여 법이 정한 대로 차압절차에 들어가게 된다.
중요한 것은 연체가 누적되기 전에 미리 은행과 연락하여 대화를 시작하는 것이다. 은행이 당신의 어려움을 빨리 알면 알수록 더욱 좋은 조건의 도움을 받을 수도 있다.
그러면 이제 차압절차의 시작과 그 과정을 알아보고 피할 수 있는 방법에 대하여 알아보기로 하자.
차압절차의 시작은 융자의 월상환액의 납부일(매월 1일) 이후 16일이 지나 연체가 일어날 경우 시작된다. 이 때부터 은행은 월 상환액 연체자에게 연락을 하여 연체사유를 알아내고 다시 정상적으로 납입할 수 있는 길을 찾으려 한다.
만약 연체기간이 30일이 넘어가고 다음달 상환금을 내는 것이 불가능하다고 판단되면 은행은 이 때부터 융자금 환수의 절차를 시작한다. 그리하여 연체가 90일 이상 넘어가면 은행은 정식 차압절차를 밟기 위해 변호사나 관계기관에 통보하게 된다. 그렇게 하여 차압의 모든 절차가 종료되기까지 첫번째 연체로부터 약 4개월의 기간이 걸린다. 캘리포니아에서의 대부분의 경우의 차압절차와 그 기간을 보면 다음과 같다.
1일 : 월 불입금 납부일(매월 1일), 융자를 받은 사람이 납부 못함
16 - 30일 : 연체에대한 벌금이 부과되며 은행에서는 연체자에게 연락, 연체이유를 알아봄
45 - 60 일 : 은행에서 연체금 납부촉구 통지서나 융자금에 대한 상환금 불이행 통지서 보냄
30일 동안의 유예기간을 주어 연체금을 납부하도록 기회를 준다.
90 - 105일 : 은행이 지역 변호사나 기관을 선임하여 압류절차를 시작하도록 한다.
이 기간동안 은행대리인이 정식으로 압류절차를 카운티 법원에 등록하고 자세한 내용을 지방신문에 게재한다.
105 - 130일 : 경매에 의해 처분한다. 채무자는 한 번 경매로 처분된 물건에 대한 재취득의 권한이 없다.
그러면 이제 차압절차를 피할 수 있는 방법에 대해 알아보자. 이 방법들은 은행에서 채무자에게 제시할 수 있는 방법들이다.
1. Repayment plan : 채무자가 일시적인 곤경에 처해 있을 경우 총 연체금액을 몇 번에 나누어 상환하도록 은행에서 상환조건을 만들어 줄 수 있다.
2. Loan modification : 은행에서 융자의 상환기간을 연장해 주거나, 이자율을 내려주거나, 혹은 연체금액을 원금에 더하여서 다시 상환조건과 기간을 만들어 주어 어려운 기간을 지낼 수 있도록 도울 수 있다.
3. Shot sale : 융자금액 보다 더 싸게 집을 팔 수 있게 허락하고 차이나는 금액에 대하여 갚지 않아도 되도록 한다.
4. Short refinance : 은행이 연체금액의 일부 혹은 전부에 대하여 면제하여 주고 새로운 융자로 전환시켜준다.
5. Refinance with a “hard money” loan : 사채업자로부터 융자를 받아 연체금을 갚으므로 집을 처분할 수 있는 시간을 갖는 방법이다.
위와 같은 방법으로 주택 차압(foreclosure)을 피할 수 있고 본인의 크레딧도 지킬 수 있다. 무엇보다 중요한 것은 곤경에 처했을 때 지체하지 말고 은행과 직접 상담하는 것이 가장 중요하다. 은행은 당신의 집을 원하는 곳이 아니다.
오세일(James Oh) 융자
트라이베이 융자
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