<문) LA에 사는 김모씨는 최근 한국에 있는 부동산에 대해 고민이 생겼습니다. 한국에 소재한 부동산이 김모씨의 아버지와 작은 아버지의 공동명의로 등기가 되어있었던 차에 위 부동산이 최근 행정도시후보지의 배후지역으로 떠올라 지가가 많이 상승하였고 이에 미국에 있는 김모씨의 아버지는 이를 처분하여 금원을 융통하고자 하나 작은 아버지는 이를 계속 보유하다가 향후 추가적인 지가상승을 기대하고 있습니다. 이에 김모씨는 아버지의 대리인으로서 이를 어떻게 풀어가야 할지 법적으로 궁금해 하고 있습니다.

<답) 위 사안의 경우에는 기본적으로 공유의 법리에 대해 배경지식이 필요합니다. 대개 소유권이라고 하면 단독소유권을 생각하기 쉽지만 이에 더해 공유, 합유, 총유 등 한국민법은 다양한 형태의 공동소유권을 인정하고 있습니다. 이러한 공동소유형태중 공유는 각 공유자의 개별적인 소유권이 독립성이 가장 크게 인정되는 공동소유의 형태이고, 합유의 경우에는 이러한 개별적 소유권이 독립성이 제한되는 조합의 형태가 그 대표적인 예이며, 총유의 경우에는 종중재산처럼 개별적 종원의 권리가 독립적으로 인정되기 보다는 종중이라는 하나의 단체적 소유권을 표창하는 공동소유의 한 형태입니다. 따라서 공유의 경우 각 개별 공유자는 자신의 지분에 대해 자유로운 처분권을 가지게 됩니다. 따라서 위 사안의 경우에도 김모씨의 아버지는 자신의 지분만을 제3자에게 자유로이 처분할 수 있고 이러한 처분에는 다른 공유자인 작은 아버지의 동의등은 필요 없습니다.
따라서 위 사안의 경우 김모씨의 아버지가 자신의 지분만을 제3자에게 매매하는 것이 여의치 않을 경우에는 위 작은 아버지와 협의하여 위 부동산에 대해 분필등기를 하는 것이 좋습니다. 토지대장상의 등기형태를 각 지분에 맞추어 쪼개는 절차이며 우선 토지대장상의 위 부동산을 두개의 부동산으로 나누는 분필절차를 밟고 이에 맞추어 등기부도 분할 등기를 하여 각각 별개의 부동산으로 나누어 단독소유권형태로 바꾸는 것입니다. 그러나 만약 양 공유자가 협의를 원만히 할 경우에는 큰 문제없이 위 절차가 종료될 것이나 만약 분할되는 토지의 형태등 이해관계가 엇갈려 합의가 이루어지지 않는 경우에는 법원에 공유물 분할 청구소송을 하여 법원이 강제적으로 개입하여 직권으로 위 토지를 분할하게 할 수 있습니다.
(213)383-3867

이세중 <변호사·법무법인 비전>