부동산 시장의 열기가 한동안 강해서인지 아니면 주식보다는 부동산을 선호하는 우리 문화적 선호도 때문인지 많은 한인 고객들의 투자 포트폴리오에 차지하는 부동산의 분포도는 크다. 그러므로 유산상속 변호사로서 당연히 재산의 분포 그리고 세금의 감면 등을 상의함과 동시에 어떻게 그러한 부동산을 채권자로부터 보호받을 수 있는지를 이야기하게 된다.
가주에서는 리빙 트러스트를 만드는 것으로는 채권자로부터 재산을 보호받을 수 없다. 그 이유는 가주법 자체가 채권자를 보호하는 것에 중점을 두고 있고 또한 리빙 트러스트 자체가 살면서 마음대로 내용을 고칠 수 있다는 유연성이 있으므로 법원에서는 이러한 채무자 보호의 이익을 리빙 트러스트에게 준다면 너무 채권자들에게 공평치 못하다는 생각이 있기 때문이다.
그러므로 채무자 보호라는 면을 중점으로 상속계획을 할 때에는 어떠한 법인체를 만들고 재산을 그 안에 넣음으로써 자신의 명의에서 재산을 완전히 빼어버리는 방법을 이용하게 된다. 쉽게 이야기 하면 법인을 만들고 그 안에 자신의 재산을 넣고 비즈니스를 하게 되면 만일 비즈니스시에 채권문제가 생긴다 하더라도 그 채무관계는 비즈니스 안에 있는 재산으로만 정리를 하게 되므로 자신이 개인으로 가지고 있는 재산은 그러한 채무문제에 저촉이 되지 않게 된다. 부동산을 운영하는 것을 비즈니스를 통해서 하게 된다는 것이다.
그러면 이러한 개념을 가지고 부동산이 많이 있는 고객이 있다면 대개 부동산 자체를 개인의 이름으로 갖고 있기보다는 부동산을 법인체를 만들어 그 안에 집어넣어 운영하도록 권하게 된다. 이렇게 할 때 좋은 점은 만일 수입을 만들어 내는 부동산, 즉 아파트나 상가 등에서 만일 테넌트가 소송을 해 올 경우, 그리고 소송 액수가 비즈니스 보험이 커버하는 것보다 크게 될 경우에 법적 문제가 고객의 집이나 혹은 개인이 소유하고 있는 다른 투자 재산까지 넘어 가지 않게 된다.
또한 이렇게 법인체를 통해 부동산을 가지고 있는 경우에 좋은 점은 소송인이 비즈니스를 고소하는 것을 어느 정도 저지할 수가 있다. 예를 들면 채무문제로 소송인이 고객을 고소한 경우에 고객이 부동산을 개인으로 가지고 있다면 소송인은 부동산을 저당 잡아 소송 금액을 다 받으려 할 것이다. 그러나 만일 고객이 부동산을 법인체의 한 종류인 LLC로 가지고 있다고 하자. 소송인은 부동산이 LLC의 소유로 되어 있으므로 부동산을 갖게 되기보다는 LLC소유권을 갖게 되는데 LLC의 경우에는 차징 오더라는 것이 있어 소송인의 LLC에 대한 권리가 법적으로 아주 적게 되어 있으므로 부동산을 직접 갖는 것보다는 훨씬 불리하게 되어 있다. 이러한 이유로 인해 부동산을 채권자로부터 보호받기 위해서는 법인체를 이용하여 채무자 보호를 계획하게 된다.
채무자 보호를 목적으로 상속계획을 하는 경우에는 꼭 알아두어야 할 점은 미리 계획을 해야 한다는 점이다. 고객이 현재로 채권문제로 채권자가 있다면 이러한 계획을 하더라도 법원에서 만든 법인체를 무시하게 되므로 아무 의미가 없다.
법인체를 만들게 되면 물론 세금보고를 따로 하거나 주정부에서 요구하는 서류 양식을 매해 내는 등의 절차가 있지만 미국처럼 소송이 많은 사회에서 자신의 재산을 보호해 두는 것은 중요한 일일 것이다.
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Lim, Ruger & Kim, LLP

박영선 변호사