요즘 같은 호경기 때는 대기업 개발업자가 아니면 아무리 돈을 준다 해도 건설회사들이 쳐다 보지도 않는다. 지금은 일감이 남아 돌지만 불경기가 되어 일감이 별로 없을 때도 대기업 개발업자들은 계속 개발을 하니 일감을 줄 수 있지만 신생 기업이나 아마츄어 개발업자들은 그 때 건설회사에 일감을 못 준다 . 따라서 요즘 경우 아마츄어나 중소 개발업들은 건설회사나 하청업체를 못 구해 공사가 마냥 더디어지며 완공이 늦어지고 있다.
다시 여기에 소프트 코스트는 여기 말로 “문 당 $20,000 에서 $30,000 이다. 즉 아파트 한 채 당 마케팅, 복덕방 커미션, 도면 제작, 엔지니어링 스터디 등의 비용이 $20,000 ~$25,000 이라는 뜻이다 . 캐나다에서는 채 즉 유닛(Unit) 이라는 단어를 안 쓰고 문 짝 즉 대문이라는 단어를 쓴다. 따라서 영어로는 $25,000 per door 라 한다. 그러니 분양 못하는 공유면적도 포함 해 소프트 코스트가 평 당 $600에 총 $1,000,000 정도 보면 된다.
땅 값은 $1,000,000에 1,700평 건물면적이 나왔으니 평당 $600 정도이다. 따라서 총 공사비가 9백만불 정도로 아파트 50채 정도가 나온다.
분양가는 지금 아보츠포드가 스퀘어 피트 당 $200, 랭리 $215, 코퀴틀람 $250 정도로 본다. 위의 예 경우 분양가가 평 당 $8,000 으로 (스퀘어 피트 당 $225) 총 분양가는 천백만불 조금 안 되었다. 분양가 책정은 다변수 직선 대수 방정식 (Multivariate Linear Regression)이라 해 지역 주민 소득, 직업, 가족 구성원, 나이, 이자율, 미래 이자율, 모기지율, 향후 10년 모기지율, 인플레이션, 실업율, 타 아파트 분양가 등 100여 변수를 기초로 방정식을 세워 적정 분양가를 계산 하고 선분양 후 공사에 들어 간다. 또한 타임 시리즈라 해 지난 20년에서 50년 투자가, 분양가, 판매가 등을 기초로 미래 가치를 뽑는 통계 방정식도 이용하지만 결국에 가서는 피부로 느낌이 오는 ‘감’이 무척 중요하다.
땅 값 100만불, 그리고 기초 경비 (용도변경 , 설계비 등) 50만불 들었고 나머지는 다 은행돈으로 처리 했다. 기업의 재무력과 실력에 따라 다르지만 은행 융자는 프로젝트 코스트의 최고 85% 까지 가능한데 이 경우 900만불 코스트에 150만불 투자 했으니 83% 은행 융자를 받았다. 따라서 150만불 투자에 순수입은 200만불 좀 안되었지만 프로젝트 목적으로 설립한 이 법인은 법인 이익 전혀 없이 모든 수익을 투자자 (개발사 본사 또는 투자자)에게 돌려준다. 따라서 돈을 받은 개인이나 본사가 세무 책임을 지게 돤다. 개인별로 법인별로 세금이 다르니 순수익률은 계산하기 나름이다.
다시 강조하지만 도시마다, 땅마다 그리고 건물 마감 형식과 자재에 따라 다 다르기에 일반화하기는 어렵지만 밴쿠버 시내를 제외하면 위공식이 대충은 맞는다 . 그러나 공무원이 이유 없이 시간 끌면 문제는 완전히 달라진다. 내 경우 시청 담당 공무원이 정 시간 끌면 사람들에게 내가 국회의원 선거 때 받은 표 반만 받으면 여기서 시장 선거 나가도 압도적으로 이기니 내 성질 건드리지 말라고 농담도 한다. 물론 농담 아니게 받아 들일 수도 있겠다 .