내가 경제고문으로 있는 개발/건설 그룹 경우 코퀴틀람, 포트 코퀴틀람, 써리, 랭리, 아보츠포드에서 아파트 프로젝트 9개 총 3억불 정도의 개발을 진행시키고 있는 데 건국 이래 최대의 호경기를 맞고 있다는 캐나다 부동산 개발업자들 이익률은 얼마나 될까 ? 도시마다, 땅마다, 특히 담당 시청 공무원에 따라 모든 코스트와 변수는 바뀌지만 요즘 제일 잘 나가는 트라이 씨티나 랭리 지역에서 제일 작은 콘도 프로젝트를 기초로 따져 보자. 한국식 아파트 즉 개인 소유 아파트는 여기서는 콘도라 하며 아파트는 임대용을 뜻 한다 .
도시마다 다르며 총 토지 면적마다 건폐율이 다르다. 일반적으로 총 토지가 6,000평 (약 5 에이커, 법적으로는 정확하게 2 헥타르)이 넘으면 건폐율이 올라간다. 여기서 에이커와 스퀘어 피트를 쓰는 듯 하지만 사실은 미터제를 쓰도록 법이 되어 있다 . 우리가 한국에서 미터제를 쓰면서도 평으로 얘기하듯 여기서도 말로만 에이커와 스퀘어 피트를 쓰고 도면 등은 다 미터제를 쓴다. 따라서 개발업자들은 다 미터제를 이해하고 있으니 미터제를 모른다면 전문 개발업자가 아니다.
가장 안전하고 확실한 개발 사업인 저층 아파트로 볼 때 땅 값은 보통 에이커에 100만불 잡으면 된다. 편하게 스퀘어 피트나 에이커가 아닌 평으로 따져보자. 1 에이커 즉 1200평에 100만불이다. 보통 건폐율 35% 용적율 1.4 이다. 땅의 35%에 건물을 지을 수 있으며 총건물 면적이 땅의 1.4 배 그러니가 4층(0.35 x 4 = 1.4)을 못 넘긴다는 얘기이다 . 특히 유난에 방정을 떠는 코퀴틀람은 3층밖에 못 지으니 시청에서 건폐율을 35% 준다면 용적율이 1.05 (0.35 x 3 = 1.05)이다.
그러나 일반적으로 4층이 가능하며 개발업자들이 4층을 좋아하는 이유는 4 층 건물 짓는 건설비가 가장 경제적이고 효과적이기 때문이다. 용적율이 1.4라면 1,714평(1224 x 0.35 x 4 = 1,714) 총건물 면적이 나오지만 20% 는 공유 면적으로 분양을 못하니 실질 분양 면적은 1,400평 정도이다.
하드 코스트로 불리는 건설비는 스퀘어 피트 당 $105 - $140 이니 평 당 $4,000 정도 보면 총건설비는 약 700만불이 나온다. 사실 개발에서 가장 쉬운 게 공사이다. 한국 건설 회사는 장비라고는 건물 주위를 둘르는 철제 파이프가 유일한 재산이며 내가 고문 해주는 그룹 3억불 공사하는 건설 전문 자회사가 직원 10명이 채 안된다. 모든 작업은 재하청 가기 때문이다.
총 건설비는 일반적으로 건설 자재비 원가 플러스 관리비로 아파트 한 채 당 $2,500에서 $10,000 이면 된다. 그러니까 채 당 $5,000 정도 주면 건설회사가 와서 건물 다 지어 준다는 얘기이다.
문제는 개발업자가 이 캐나다 건설판을 모르면 자재를 고를줄 모르니 건설회사도 개발업자 봐가며 만만해 보이거나 경험이 없어 보이면 개발업자는 건설회사 하자는 대로 질질 끌려 다니며 코스트가 끝없이 올라간다. 건설회사가 아마츄어 개발사 상대로 자주 쓰는 방법이 공사 중 자재 값이 올랐으니 돈을 더 달라거나 하청업자가 없어 공사가 지연되니 하청업자 구하게 돈을 더 달라는 얘기를 하는데 이는 전문 개발업자에게는 택도 없는 소리다.
어떤 자재를 써 얼마에 언제 까지 공사하겠다면 그게 끝이고 자재 값이 오르면 그것은 건설회사 책임이다. 따라서 실질적으로 자재 값 상승을 계산 못한 경우 건설회사는 막대한 손해를 보며 공사를 해주거나 그렇지 못하면 재력과 실력이 있는 개발사는 건설회사를 법정에 끌고 가 차압하고 회사는 도산시켜 버리고 다른 건설 회사를 쓰거나 직접 건설 해버린다 . 법적으로 시간이 걸리면 타 개발업자 동원시켜 다시는 공사를 못 하게 매장 시켜 버린다. 냉정한 비즈니스 세계의 약육강식 논리이다.