문 한쪽 배우자 명의 부동산에 다른 배우자가 저당권 설정할 수 있는지
<문> 잘 알고 지내는 사람이 사업자금이 필요하다며 급히 돈을 빌려줄 것을 부탁해 왔습니다. 현재 살고 있는 집에 저당을 설정해 주겠다고 하는데 그 집의 소유자는 돈을 빌리려는 사람의 명의로 되어있지 않고 다른 배우자의 단독 소유로 등기되어 있습니다. 배우자의 명의로 등기된 부동산에 다른 배우자가 저당을 설정할 수 있는지, 또한 저당설정 방법은 어떤 것인지요.
<답> 미국내의 대부분 주에서는 부부 공동재산제를 채택하고 있습니다. 그러나 경우에 따라서 부부간에도 별도의 재산관리를 할 수 있고, 실제 한쪽 배우자의 개인재산으로 등기하여 법적으로 보호받는 제도를 활용할 수도 있습니다. 한쪽 배우자의 명의로만 등기가 되었다면 법적으로 그 부부의 공동재산이 아닌 한 배우자의 개인재산으로 인정되는 것이며, 다른 배우자가 차용증서나 저당 설정동의서에 서명을 하였다 하더라도 실제로 저당을 설정할 수 없습니다.
부동산의 저당 설정은 법적 소유주가 차용증서와 저당 설정동의서를 작성, 서명한 후에 공증된 신탁관리증서(Deed of Trust)를 부동산이 위치한 지역의 관할 등기소에 등기함으로써 유효하게 됩니다.
귀하에게 돈을 빌리려는 사람은 부동산의 법적 소유자가 아니기 때문에 상기 서류에 대해 다른 배우자의 공증된 동의와 서명이 없이는 저당 설정이 가능하지 않습니다.
문 건물주가 부당하게 임대계약 양도에 반대하는데
<문> 저는 약 1년전 건물주와 10여년의 새로운 임대계약을 받고 사업체를 구입하여 운영해오다가 건강상의 이유로 다른 사람에게 양도하려고 합니다. 매매계약을 체결하고 에스크로를 통하여 건물주에게 임대계약 양도에 필요한 동의서에 서명해줄 것을 요구하였으나 별다른 이유 없이 협조해주지 않고 있습니다. 임대계약서에는 특별한 제한조건은 없고 단지 임대계약 양도나 재임대시에는 건물주의 서면 동의를 받을 것을 요구하고 있을 뿐입니다.
<답> 모든 임대계약서에는 임대계약 양도시 건물주의 권리나 세입자의 의무 등에 관해 규정하고 있고 특별한 제한 조건을 설정할 수도 있습니다. 이 모든 규정은 임대계약 체결시 합의된 내용이 우선적으로 적용됩니다. 예를 들면, 건물주는 새로운 세입자의 재정 상태나 신용상태를 조사하기 위해 일정한 서류를 제출하도록 요구할 수 있고, 연대 보증인을 요구하거나 임대 보증금(security deposit)의 인상을 요구할 수도 있습니다. 그러나 어떠한 경우에도 세입자의 임대계약 양도를 원칙적으로 불가능하게 만드는 금지조항은 건물주가 주장할 수 없다고 법원은 판결하고 있습니다. 소수의 비양심적인 건물주들이 세입자의 약점을 이용하여 임대계약 양도 때 특별한 사유 없이 어려움을 주거나 협박을 하여 부당한 금전적 이익을 기대하는 경우가 있습니다.
본래 임대계약서에 특별한 제한조건이 없다면 이는 건물주의 부당한 횡포라 여겨지며, 법원에 강제집행 명령과 함께 손해배상을 청구할 수도 있습니다.
문 구입 몇달 안된 사업체에 토지오염 통보
<문> 약 10여개월 전에 사업체를 구입하였는데 지난달 인접한 건물의 건물주가 우리 사업체로 인하여 자기 건물의 토지가 오염이 되었다며 빠른 시일 내에 오염제거를 실시하라는 요구서와 손해배상을 청구하겠다는 통지서를 보내왔습니다. 또한 그 지역의 소방서에서도 제가 입주해있는 건물주 명의로 오염제거 명령서를 보내왔습니다. 건물주는 제가 오염원인이 되는 사업체의 주인이므로 모든 책임이 나에게 있다고 생각하는 것 같습니다. 저의 사업체 기계는 최신식이고 모든 화학물질은 관계기관의 지침을 따르고 있기 때문에 전혀 오염을 발생시킨 일이 없는데 어떻게 대응해야할지 답답합니다. 또한, 건물주가 여러 가지 서류를 요구하고, 내용을 잘 알지 못하는 서류에 서명할 것을 요구하는데 서명해주어도 되는지 알고 싶습니다.
<답> 건물이나 토지의 오염 검사는 대개 환경오염이 발생했을 때 이루어진다기보다 부동산 매매시, 또는 재융자할 때 은행에서 건물주나 매입자에게 토질오염 검사를 요구하기 때문에 이루어집니다. 인접 건물주가 환경오염 여부를 확인하기 위해 토질검사를 시행한 것 같습니다. 주정부나 관계기관에는 각 부동산에 존재했던 사업체의 종류와 환경오염 여부에 관한 기록이 보관되어 있습니다. 귀하의 경우, 언제오염이 발생했는지 명확하지 않고, 사업체를 구입한 10개월 이내에 오염이 발생했다고는 생각되지 않습니다. 그러나 환경오염은 법적으로 절대적 책임제를 적용하므로 오염된 토지의 소유주와 그 건물에서 사업체를 운영했던 사람은 소유나 사업체 운영의 기간에 상관없이 법적으로 책임져야 합니다. 환경오염은 구입한지 10개월밖에 안 된다는 구실로 책임을 면할 수 있는 것이 아니므로 반드시 전문가와 상의해야 하며, 환경오염전문회사의 도움이 필요하기도 합니다. 내용을 잘 알지 못하는 서류에는 이유를 막론하고 절대 서명하지 말아야 합니다.
한태호 변호사
상법 부동산법 문의 (213)639-2900
