문 부동산 원천징수의 세금보고는
<문> Real Estate Withholding은 어떤 경우에 해당되며, 세금보고 할 때 어떻게 처리되나요?
<답> 일반적으로 부동산을 팔 때 캘리포니아주에서는 판매가격의 3.1/3%를 원천징수(withholding)하게 되어있습니다. 원천징수에 해당되는지 여부는 Form 593-C에 의해서 결정되는데, 다음 4가지 중 하나라도 해당되면 원천징수를 하지 않아도 됩니다.
1. 자기가 살던 집을 팔았을 경우 2. 부동산을 팔면서 이익이 전혀 없거나 손해가 난 경우 3. 토지수용으로 인하여 정부로부터 받은 보상금으로 유사한 종류의 부동산을 다시 살 경우 4. 부동산을 자신이 80% 이상 소유하게 될 회사(Corporation)에 이전(Sec. 351 Transaction)하거나, 또는 Partnership의 지분(Interest)과 바꾸는 경우
또는, 다음 2가지중 하나에 해당되면, 원천징수를 부분적으로 또는 전액 면제 받을 수도 있습니다. 1. 1031 Exchange에 해당될 경우 2. 분할 판매(Installment Sale)에 해당되어, 매입자가 매번 원금 상환 때마다 원천징수하기로 동의 할 경우.
위의 경우들에 모두 해당이 안되면 판매가격의 3.1/3% 원천징수되지만, 나중에 그해의 캘리포니아 주 세금보고를 할 때 예납금으로 간주되어 정산하게 됩니다.
문 별장을 사고 팔 때도 세금연기 되나
<문> Vacation Home을 사고 팔 때에도 1031 Exchange가 되나요?
<답> Vacation Home을 팔고 다른 Vacation Home을 살 때 1031 Exchange로 세금을 연기하려면, Vacation Home이 투자 또는 임대용 부동산으로 인정되어야 합니다. 1031 Exchange는 투자 또는 비지니스 용도의 자산(Personal or Real Property)을 같은 종류의 투자 또는 비즈니스 용도의 자산과 교환할 때 양도소득에 대한 세금 연기를 위한 법입니다.
임대용 콘도와 농장 간의 교환, 또는 오피스 빌딩과 아파트 빌딩간의 교환이 그 예가 됩니다.
세법에서는 Vacation Home을 1년에 개인용도로 쓴 날짜가 14일, 또는 임대해 준 날짜의 1/10 (둘중 많은 날짜)보다 많게 되면, 투자 또는 임대용 부동산으로 인정받지 못합니다.
따라서 1년에 30일을 개인용도로 썼다면 임대해준 날짜가 301일 이상이 되어야 하고, 1년에 개인용도로 14일 이내로 썼으면 임대해준 날짜와 상관없이 투자 또는 임대용 부동산으로 인정되어, 다른 임대용 부동산과 1031 Exchange가 가능하게 됩니다.
문 부동산 판 돈 은행에 예금했는데
<문> 갖고 있던 부동산을 팔아서 판매 대금은 그대로 은행 구좌에 예금되어 있습니다. 예금된 판매 대금으로 새 부동산을 180일 이내에 사기만 하면, 1031 Exchange가 될 수 있나요?
<답> 먼저 매각한 부동산의 매매 수입이 자신이나 가족의 은행구좌에 들어가거나, 직접 돈을 받게 되면, 1031 Exchange가 될 수 없습니다. 1031 Exchange가 되기 위해서는, 갖고 있던 부동산을 팔기 전에 먼저 중개인(Accommodator or Intermediary)을 선정하여, 이 중개인이 부동산을 팔고 사는 계약 당사자가 되어야 합니다. 그리고, 부동산을 판 후 45일 이내에 어떤 부동산을 살 것인지 정해야 하고, 180일 이내에 새 부동산의 거래를 마쳐야 합니다.
문 부동산 팔기 전에 새 부동산을 사면
<문> 갖고 있던 부동산을 팔기 전에 새 부동산을 먼저 살 때에도 1031 Exchange가 될 수 있나요?
<답> 가능합니다. 일반적인 1031 Exchange와는 반대로, 먼저 사고 나중에 파는 경우를 Reverse Exchange라고 하는데, 이때는 새 빌딩을 산 후 45일 이내에 원래 갖고 있던 부동산 중 어떤 것을 팔 것인지 정하고, 180일 이내에 그 부동산을 팔아야 합니다.
이때 반드시 Exchange Acco- mmodation Titleholder(EAT)라는 중개인이 필요한데, EAT는 Single Member Limited Liability Company(LLC)로서 Reverse Exchange를 위해 특별히 만들어진 중개인입니다.
이 EAT가 먼저 산 부동산의 소유권(Title)을 갖고, 나중에 원래 갖고 있던 부동산을 팔게 되면 그때 먼저 산 부동산의 소유권을 넘겨줍니다.
세법 문의 (213)365-1700
이일섭 CPA
(Choi Dow Ian Hong & Lee, CPAs)
