문 양수받은 사업체 건물주 리스 연장 거부
<문> 약 3년전 남은 리스기간을 양도받기로 하고 사업체를 구입하였습니다. 현재 임대기간이 6개월 정도 남았는데 건물주가 새로운 리스 연장 옵션 행사를 거부하고 있습니다. 전사업주가 건물주와 체결한 리스 계약서에는 7년간의 리스 연장 옵션이 명시되어 있으나, 건물주는 연장 해주어야 할 의무가 없다며 거부합니다.
<답> 일반적으로 사업체가 매매될 때는 그 건물의 리스도 함께 포함됩니다. 이때 매매되는 사업체의 양도인은 그 해당되는 리스를 주로 양도(Assignment)의 형태로 구입자에게 이전하게 됩니다. 따라서 양도인이 7년간의 리스 연장 옵션을 가지고 있었다면, 특별한 경우를 제외하고는 양수인 역시 동일한 리스 연장 옵션을 유지하고 있다고 할 수 있습니다.
그러나 임대계약 내용에 리스 연장권에 대한 특별한 제한규정을 둘 수도 있고, 리스 양도시 건물주가 서면으로 동의를 하였으므로, 이때 귀하가 어떻게 합의하였는가에 따라 달라질 수도 있습니다.
예를 들면, 계약 내용중 “임대계약 연장권은 계약 당사자에게만 국한되며 제삼자에게 양도할 수 없다”라고 명시되어 있다면, 리스 연장권은 소멸된 것으로 보아야 합니다. 이러한 제한 규정이 없고, 귀하가 리스 연장 권한을 서면상 명시적으로 포기하지 않았다면 건물주의 반대는 근거가 없는 것입니다.
계약서 내용을 자세히 살펴보시고 건물주가 리스 연장을 거부하는 법적 근거도 상세히 설명할 것을 요구하시기 바랍니다.
문 사업체 문제 많아 분할 상환금 지불하지 않해
<문> 약 2년전 사업체를 구입하여 절반은 현금 지불하고 나머지는 2년에 걸쳐 분할 상환하기로 하였는데 구입 한달 후부터 여러가지 문제가 발생하기 시작하였습니다. 매상이나 장비등 여러 조건이 계약 당시와는 전혀 다르게 나타났습니다. 판매자에게 알리고 시정을 요구하였더니 주소도 옮기고 연락처도 알리지 않은 채 분할상환금도 요구하지 않고 2년이 지났습니다. 지금에 와서 상환금과 이자를 합쳐 전액 지불할 것을 요구하고 사업체를 강매하겠다고 협박하고 있습니다.
<답> 사업체 매매시 분할상환금에 대해서 일반적으로 UCC-1이라는 저당을 설정하게 됩니다. 이것은 구입자가 분할 상환금을 지급하지 않을 때 지불을 보장받기 위하여 해당 사업체에 저당을 설정하는 것입니다. 귀하의 경우는 판매자가 UCC-1을 등기하였는지 확실치 않으나 UCC-1이 등기되지 않았다면 강매는 힘들 것으로 보여집니다. 또한 판매자가 의도적으로 허위사실을 만들었는지, 또는 중요한 결점을 숨기고 판매하였는지에 따라 매매계약 자체가 무효화 될 수도 있고 손해 배상을 청구할 수도 있게됩니다. 판매자가 의도적으로 연락을 회피했다면, 악의적인 의도가 충분하다고 봅니다. 우선 계약 자체를 무효화하고 손해 배상을 청구할 수도 있고, 분할상환금에 대해서 이자를 무효화하거나 지불 자체를 거절할 수도 있습니다. 그러나 적법한 절차없이 무조건 지불하지 않는다면 손해를 입을 수도 있으므로 지불 금액을 별도 구좌에 입금시키고, 문제가 해결될 때까지 지불을 유예하고 전문가의 도움을 받는 것이 바람직합니다.
문 정부 재개발지역 강제수용된 사업체 보상은
<문> 시내 중심가에서 소매업을 하던 중 지난 달 정부 재개발 지역으로 선정되어 강제수용 통보와 함께 퇴거 요구를 받았습니다. 약 3년전 50만불에 구입하여, 10여만불의 비용을 들여 건물과 내부를 개조하였고, 7년 리스기간이 남아 있고, 10년 리스연장 권한도 있습니다. 강제수용담당자는 제가 구입한 가격 50만 불을 지불하겠다고 하는데 합당한 보상 액수인지 궁금합니다.
<답> 강제수용대상이 되면 정부는 해당 건물주나 사업주들에게 강제수용 통지서를 보내고 보상 기준과 금액을 제시하게 됩니다.
그 금액이 충분할 경우 원만한 합의를 보게되지만, 그렇지 않을 경우 서로의 주장이 대립되어 법원에서 결정하게 됩니다. 정부의 보상금액 및 산출근거는 전문가 소견서를 통해서 이루어지며, 그중 가장 높은 금액을 제시하는 것이 통례입니다. 따라서 사업주나 건물주는 적정한 보상액에 대하여 개인적으로 준비해야합니다.
보상 기준과 범위에는 여러가지가 있지만, 사업체 보상에 대해 설명하면, 강제 수용의 경우 보상받을 수 있는 권리가 건물이나 부동산, 또는 권리금에만 국한되는 것이 아니라 장비 및 설비, 사업체 이전에 필요한 이주보조비, 리스로 인해 발생하는 소득, 예상 이익금 손실 등 일반적으로 생각하지 못했던 많은 권리가 있으므로 전문 변호사와 상의하는 것이 바람직하겠습니다.
한태호 변호사
상법·부동산법 상담 (213)639-2900
