문 새 건물주가 기존 계약 무시 새 계약 주장
<문> 저는 5년 기간의 상가건물 임대계약을 체결하고 지난 3년간 소매업을 운영해 오고 있습니다. 앞으로 약 2년 정도의 임대기간이 남아있고, 5년 동안 2번 더 연장할 수 있는 임대계약 연장권도 가지고 있습니다. 약 6개월 전 이 건물을 구입한 새 건물주는 전 건물주가 체결한 임대계약에 대해 본인은 이행할 책임이 없다며 기존 임대계약을 파기하고 저에게는 아주 불리한 새로운 임대계약을 요구하고 있습니다. 가능한 것인지요?
<답> 건물주의 부당한 요구이며 횡포라고 생각됩니다. 일단 임대계약이 체결되면, 건물주나 세입자가 변경되는 것에 상관없이 임대계약은 계속 유효하며 쌍방의 동의하에 계약 내용을 변경하기 전에는 한쪽에서 일방적으로 변경을 요구할 수 없는 것입니다. 귀하의 경우, 2년 기간의 임대기간이 남아있고, 연장 권한도 5년씩 2번에 걸쳐 행사할 수 있기 때문에 임대계약을 변경해야 할 필요가 전혀 없는 것으로 생각됩니다.
만약 건물주가 계속 무리한 요구를 하며 괴롭힌다면 이는 건물주의 고의적인 계약위반에 해당하며 세입자의 권리를 침해한 것이므로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
임대계약 내용, 특히 연장권 행사 요령과 방법, 시기 등을 잘 살펴보고, 실수하지 않도록 주의하시기 바랍니다. 왜냐하면, 계약서에 명시된 대로 임대계약 연장권을 행사하지 않을 경우, 연장권이 무효화될 수 있기 때문이며, 그럴 경우 건물주의 요구가 아무리 부당하다 하더라도 대응할 방법이 없기 때문입니다.
문 Deed of Trust Sale과 Foreclosure Sale의 차이점은?
<문> 약 2년 전, 사업체 운영자금을 조달하기 위해 살던 집을 저당 잡히고 10만달러를 2차 융자하였습니다.
융자회사에서 요구한 대로 여러 가지 서류에 서명, 공증을 하였는데 얼마 전, 분할 상환금을 연체하였으므로 3주 후면 제가 사는 집을 경매한다는 통지서(Notice of Deed of Trust Sale)를 받았습니다. 제 상식으로는 foreclosure를 하기 위해서는 융자기관에서 분할상환금 연체 통지서를 보낸 후, 차압 예정 통지서, 차압신청, 법원 판결 등 차압 절차를 거쳐야만 경매할 수 있는 것으로 알고 있는데, 저는 아무 통지서도 받은 것이 없습니다, 어떻게 경매가 가능한 것인지, Deed of Trust Sale과의 차이점은 무엇인지 궁금합니다.
<답> Foreclosure와 Deed of Trust Sale의 차이점은 간단하게 말해서 전자는 법원의 판결을 받아서 경매하는 것이고, 후자는 법원의 판결이 필요 없이 연체통지서와 경매 통지서를 부동산이 위치한 지역의 등기소에 등기함으로써 가능하다는 것입니다. 최근의 모든 융자회사나 은행들은 부동산 구입을 위한 융자나 재융자 시에 법원의 번거로운 절차를 피하기 위해 이러한 Deed of Trust를 등기할 것을 융자인에게 요구하고 실제 분할 상환금 연체시에 자주 사용합니다.
융자인이 분할 상환금을 내지 않으면, 연체 통지서(Notice of Default)를 보냄과 동시에 이를 등기하고, 90일이 지난 후에는 신탁증서 경매 공고(Notice of Deed of Trust Sale)를 등기하게 되고, 이후 공고된 경매일(통상 등기일로부터 30일)이 지나면 소유권을 상실하게 되는 것입니다. 빠른 시일 내에 전문가를 찾아 도움을 받으셔야 합니다.
문 개정된 파산법 규정 더욱 엄격해 진다는데
<문> 오랜 직장생활을 하다가 몇년 전 조그만 사업을 시작하였습니다. 경험 미숙과 불경기로 인해 부채를 많이 지고 문을 닫게 되었습니다. 사업체 운영으로 진 빚과 물품 외상값, 개인적으로 빌린 돈과 크레딧 카드 빚 등, 도저히 감당할 수 없을 정도로 부채 규모가 증가하였습니다. 그동안 개인적인 부채는 갚을 엄두도 내지 못하고 크레딧 카드 빚은 이자만 지불하고 지냈는데 이제 모두 정리하고 새 출발을 하고 싶습니다. 얼마전 새로운 파산법이 제정되어 부채가 탕감되지 않는 경우가 많다고 들었는데, 언제 새 파산법이 시행되는지, 엄격해진 사항은 어떤 것인지 궁금합니다.
<답> 보다 엄격한 파산법 개정을 위해서 금융기관들이 수년간 적극적인 로비활동을 해왔고, 이미 상하원을 통과해서 대통령의 서명도 마친 상태입니다. 통상적으로 대통령의 서명을 거쳐 실정법으로 시행되는데 걸리는 기간이 약 6개월 정도이므로 늦어도 내년 초부터는 새로운 개정 파산법이 시행될 것으로 보여집니다. 개정된 주요 사항은 첫째, 파산신청 전에 채무상담이 요구되고, 일괄적인 부채탕감 대신 일정액의 수입 능력이 있을 경우, 약 3~5년에 걸쳐 채무액의 60% 이상을 지불할 것을 요구하고 있습니다. 신청 전 90일 이내에 사용한 크레딧 카드 빚은 반드시 갚아야 하며, 연소득 5만달러 이상의 신청자에게는 완전파산(CH 7)보다 일정기간(3~5년 정도)에 걸쳐 채무를 지불하는 채무 재조정(CH 13) 방식을 요구하고 있습니다.
한태호 변호사
상법·부동산법 상담 (213)639-2900
