최용오/우리금융 부사장
지난주 이 란에서 변동이자율 융자 프로그램 선택 시 고려해야하는 사항들에 대해 말씀 드렸습니다. 중요한 내용이고 또 오늘 연결되는 글에 대한 이해를 돕기 위해 다시 한번 정리합니다.
1. 만약 있을 수 있는 이자율의 상승으로 페이먼트 금액이 늘어날 경우 감당할 수 있을까 ?
2. 가까운 장래에 새로 자동차를 구입하거나 학자금 융자를 신청하는등의 계획은 없나 ?
3. 앞으로 몇년간 더 융자 신청 해당 주택을 소유하고 있을 계획인가 ?
4. 이자율이 인상되지 않더라도 페이먼트가 정기적으로 인상되는 경우는 없나 ?
그럼 변동이자율은 어떻게 결정되는 것일까요 ?
변동이자율 융자의 이자율은 계약 조건에 따라 1년, 혹은 6개월, 3개월, 혹은 매달 새로이 조정됩니다. 요즘 시장에서 최고의 인기 상품인 5년 고정 이자율도 이자율 고정 기간인 첫 5년이 지나면 변동이자율로 변화 하므로 변동이자율 융자입니다. 변동이자율 융자의 결정은 경제 지수인 INDEX에 은행이 취하는 이익인 MARGIN을 더해 결정되는데 변동 이자율 융자 프로그램에 사용되는 INDEX의 종류는 매우 다양합니다. 보편적으로 가장 많이 쓰이는 INDEX로는 우선 1YEAR TREASURY가 있고 그 외에도 LIBOR, 11TH DISTRICT COST OF FUNDS, 12 MONTHS T-BILL AVERAGE 등이 있습니다. LIBOR INDEX의 경우에는 3 MONTH LIBOR, 6 MONTH LIBOR 등으로 또 다시 구분되기도 합니다.그리고 HOME EQUITY LINE OF CREDIT 에는 PRIME INDEX 사용이 보편적입니다.
금융 기관이나 은행에 따라서는 자체적으로 개발해 사용하는 별도의 INDEX를 두기도 합니다.
본인의 융자에 적용되는 INDEX는 무엇이고 어떤 조건으로 변동 되는지 융자 신청 시 꼭 확인을 하시도록 권해드립니다. 에스크로 마감 전 서명하는 서류 묶음 중 MORTGAGE NOTE 의 내용을 확인하시면 내가 받는 융자에 적용되는 INDEX의 종류와 변동 내용이 비교적 자세히 나와 있습니다. 아래는 주택 융자에 많이 사용되는 주요 INDEX의 내용입니다.
CMT(CONSTANT MATURE TREASURY INDEX)는 일명 1-YEAR TREASURY BILL INDEX라고 불리기도 합니다. 만기일 1년을 남겨놓은 정부 채권 수익율의 평균치로 시장 경제의 움직임에 민감하게 반응합니다.
COFI(11TH DISTRICT COST OF FUNDS)는 변동이자율 융자에 사용되는 대표적인 INDEX로 오랜 전통과 변화의 폭이 적은 안정된 움직임을 자랑합니다. 미국의 FEDERAL HOME LOAN BANK SYSTEM은 FEDERAL RESERVE SYSTEM과 마찬가지로 12개의 지역으로 나뉘며 이 중 제 11 지역은 샌프란시스코에 본부를 두고 아리조나와 네바다 그리고 캘리포니아 지역을 관할합니다. COFI는 이 지역내 금융 기관에서 통용되는 이자율의 변화와 움직임이 동일한 것이 특징입니다.
12MTA(12MONTH TREASURY AVERAGE)는 변동 이자율에 사용되는 INDEX 중 근래 최고의 인기를 누리고 있습니다. 미국 연방정부 채권의 최근 12달간 수익율 합산의 월 평균치로 9월 현재 1.463% 입니다. 이 INDEX 를 사용하는 변동이자율 프로그램 중에는 1%로 시작 하는 융자가 가장 인기가 높습니다.
LIBOR(LONDON INTERBANK OFFERED RATE)는 유럽 경제의 동향을 나타내는
지표입니다.
미국의 달러화가 유럽 경제의 중심지인 영국 런던의 은행에서 유통될 때 사용되는 기준이자율로 유럽뿐 아니라 국제 경제 시장의 동향을 나타내는 이자율로 많이 쓰입니다.
PRIME INDEX는 주로 HOME EQUITY LINE OF CREDIT 융자에 쓰입니다. 미국내 주요 은행들이 우대 고객들에게 제공하는 이자율로 정부의 단기 이자율 조정 시에 변화합니다.
현재 4.5% 인데 이는 최근 두차례에 걸쳐 0.5% 인상된 정부의 단기 금리 인상에 따른 결과로 지난 6월 까지는 4% 였습니다.
다음 주에 계속하겠습니다.
408-985-2288
ychoi@uribank.com
