최용오/우리금융 부사장
신문이나 다른 여러 매체를 통한 광고를 보면 주택 융자 이자율 3%, 2% 혹은 1% 까지의 낮은 이자율이 소비자들의 눈길을 끕니다. 집으로 메일을 통해 오는 광고지에도 현란하게 낮은 이자율이 소비자들을 유혹합니다. 그리고 이런 광고를 대하는 소비들은 이렇게 낮은 이자율의 상품이 실제로 존재하는 것인지 아니면 이런 이자율 광고가 단순히 소비자들을 끌어들이기 위한 도구에 불과한 것인지 의구심을 품게 됩니다.
진실은 무엇일까요 ?
눈에 띄게 낮은 이자율의 융자 광고는 변동이자율 프로그램을 판매하는 경우가 대부분입니다. 이자율과 페이먼트 액수가 한번 결정되면 30년 혹은 15년, 융자금 지불이 완료될 때 까지 변동이 없는 고정이자율 융자와는 달리 변동 이자율 융자는 은행과의 계약 조건이나 내용에 따라 이자율과 페이먼트 금액이 달라집니다. 그리고 변동 시기와 이자율 변동의 폭 역시 계약 조건에 포함돼 있습니다. 변동이자율에 대한 이런 상세한 계약 조건은 MORTGAGE NOTE에 상세히 설명돼 나와있습니다. 가장 중요한 계약서인 이 MORTGAGE NOTE는 융자 신청 과정의 마감 단계인 에스크로 서류 서명 후에 소비자에게 제공되는 서류 사본 패키지안에 포함돼 있습니다. 하지만 그 이전에 에스크로 서류 서명 시에 최소한 기초적인 NOTE의 내용은 확인을 하고 서명을 하는 것이 주택소유주로서 스스로에게 책임을 지는 태도 입니다. 본인이 서명을 하고 내용을 승인을 하여 융자를 받는 것인만큼 내용을 잘 모른다하여 은행이나 다른 누구에게도 책임을 돌릴 수 없습니다.
MORTGAGE NOTE는 위에서 말씀드린대로 은행과 소비자간의 계약서인지라 법률적인 조항도 포함돼 있고 그외에 융자 자체에 관한 내용들도 전문적인 용어가 많이 쓰여 일반 이해가 어려운 경우가 많습니다. 하지만 중요하고 핵심적인 요점 몇가지만 알고 이해하시면 복잡하고 어려울 것도 없는 것이 변동이자율입니다.
우선 변동이자율은 나쁜 것이 아닙니다. 일부 소비자들은 고정이자율을 더 좋고 받기 어려운 융자로 생각하고 변동이자율은 고정이자율에 못 미치는 것으로 단순하게 간주 하기도 하나 사실은 전혀 그렇지 않습니다. 변동이자율과 고정이자율 융자는 각각의 장점과 단점을 갖추고 있으며 소비자들은 개개인의 형편과 필요에 따라 본인에게 가장 적합한 융자를 선택하는 것입니다. 고정이자율 융자는 단순하고 모두가 이미 쉽게 이해하고 계시는만큼 오늘은 가능한한 자세하게 변동이자율 융자에 대해 살펴보겠습니다.
변동이자율 융자의 치명적인 단점은 향후 이자율이 상향 조정될 수도 있다는 것입니다. 하지만 그런 위험 부담과 함께 이자율 하향 조정의 가능성 역시 항상 공존합니다.
그러면 과연 변동이자율 융자는 누구에게 적합한 것일까요 ?
고정이자율 융자의 선택 과정은 간단하고 명쾌합니다. 이자율과 페이먼트, 융자 비용과 프리페이먼트 가능성 여부들을 살피고 비교하여 최선이라고 판단되는 선택을하면됩니다.
이에 반하여 변동이자율 융자의 선택 과정에는 보다 많은 내용들을 고려하고 비교, 선택해야 합니다. 이중에는 앞으로 자세히 말씀드릴 INDEX, MARGIN, CAPS, NEGATIVE AMORTIZATION과 역시 고정이자율과 마찬가지로 융자 비용과 프리페이먼트 가능성 여부등이 있습니다.
이자율 상향 조정 가능성이 항상 존재하고 있는만큼 최악의 경우 부담해야하는 페이먼트의 액수도 확인하고 그에 대한 스스로의 지불 능력도 고려해야 합니다. 주택 융자 페이먼트는 수년내에 끝낼 수 있는 간단한 책임 과정이 아닙니다. 30년, 혹은 15년 이라는 긴 기간을 감당해 나가야 할 막중한 책임입니다. 변동 이자율 융자의 단점과 장점을 이해하면 융자 프로그램 선택에 큰 힘이 되실 것으로 생각합니다.
그럼 변동이자율 융자의 정의는 무엇일까요 ?
융자계약서 즉 MORTGAGE NOTE에 명시된 조건에 따라 이자율과 페이먼트가 정기적으로 변화되는 융자입니다. 일반적으로 융자를 받은 후 처음 일정한 기간동안 고정이자율에 비해 상대적으로 낮은 초기 이자율을 받게 됩니다. 이에 따라 큰 금액의 융자를 받는 경우라도 많은 액수의 페이먼트 부담에서 벗어날 수 있고 따라서 같은 수입으로 보다 많은 금액의 융자 허가가 가능하기도 합니다. 뿐만 아니라 경제 부진등의 이유로 낮은 이자율이 지속될 경우 결과적으로 페이먼트를 크게 절약하는 효과를 누릴 수도 있습니다.
따라서 이자율 상향 조정 가능성과 초기 낮은 이자율및 낮은 페이먼트의 혜택을 비교하여 어느쪽에 더 비중을 둘지 결정을 내리면 됩니다. 그리고 이를 비교하실 때 아래의 내용들을 고려 하셔야합니다.
1. 만약 있을 수 있는 이자율의 상승으로 페이먼트 금액이 늘어날 경우 감당할 수 있을까 ?
2. 가까운 장래에 새로 자동차를 구입하거나 학자금 융자를 신청하는등의 계획은 없나 ?
3. 앞으로 몇년 더 융자 신청 해당 주택을 소유할 계획인가 ?
4. 이자율이 인상되지 않더라도 페이먼트가 정기적으로 인상되는 경우는 없나 ?
다음 주에 계속하겠습니다.
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