앞에서 양측 에이전트(dual agent) 관계와 셀러만의 에이전트(exclusive agent) 관계를 자세히 알아보았다. 그런 ‘관계계약’ 이전에 셀러와 브로커나 에이전트간에 부동산을 파는 조건을 합의하는데 그 합의서를 리스팅 계약서라 한다. 앞으론 편의상 ‘브로커’를 ‘에이전트’로 ‘부동산’을 ‘집’이라 칭하겠다. 리스팅 계약서에는 집 가격은 물론이고 집주인의 이름과 에이전트 이름, 집 주소, 커미션(commission) 지불방법, 그리고 계약 유효기간 등 협상 조항을 명시한다. 여기서 중요한 것은 커미션은 어디까지나 셀러와 에이전트가 합의해 정하는 것이지 법으로 정한 퍼센티지나 금액은 없다는 점이다. 그러면 리스팅 계약서의 대표적인 네 가지 종류를 알아보자.
첫째는 오픈 리스팅(open listing)이라고 해서 아무나 집을 팔 수 있음을 말한다. 다시 말하면 리스팅 계약을 맺은 에이전트는 물론이고 다른 회사의 에이전트들, 집주인 자신이 팔 수 있는 리스팅인데 커미션 지불방법에 주목할 필요가 있다. 낸시라는 에이전트와 오픈 리스팅 계약을 했는데 린다라는 에이전트가 집을 팔았을 경우엔 린다에게만 커미션을 지불하면 된다.
셀러가 직접 집을 판 경우엔 아무에게도 커미션을 지불할 필요가 없고, 셀러가 아무 때나 리스팅 계약을 취소할 수 있다. 리스팅 에이전트 입장에선 많은 비용과 시간을 들이고도 보상을 받지 못할 확률이 크므로 별로 달가운 리스팅이 아니다.
둘째는 에이전시 독점 합의서(exclusive agency agreement)란 리스팅인데 셀러 자신과 셀러와 계약한 에이전트만 독점적으로 집을 팔 수 있다. 셀러 자신이 직접 자신의 집을 팔 수 있고 이 경우 커미션을 지불하지 않아도 된다.
셋째는 제일 흔한 방법으로 독점판매 권리(exclusive right to sell)라는 리스팅이 있다. 이 경우는 집주인이 직접 집을 팔 수 있고, 리스팅 에이전트는 물론이고 다른 에이전트들도 집을 팔 수 있다. 하지만 누가 집을 팔던지 리스팅 에이전트한테 커미션을 내야한다. 리스팅 에이전트가 열심히 일할 수 있는 조건이어서 많이 쓰는 계약방법이다. 단, 이 리스팅 방법으로 계약하면 계약 유효기간을 꼭 밝혀야한다.
넷째는 넷 리스팅(net listing)이 있는데 커미션을 지불하는 내용이 다른 계약과 다르다. 이를테면 셀러와 에이전트 쌍방이 합의한 대로 커미션을 내는데 최종적으로는 어느 가격 이상이면 그 금액 이상의 액수가 커미션이 되는 것이다. 예를 들어 집주인이 경비를 다 제하고 35만달러를 받기 원하는데 45만달러에 매매했으면 경비 제하고 35만달러를 넘어서는 액수만큼만 커미션으로 지불하는 것이다. 셀러가 부동산 시세를 잘 모르면 손해를 보기 쉬운 리스팅이다. 이 경우에도 유효기간을 서로 합의하여 명시해야 한다. 넷 리스팅은 커미션에 관한 조항만 다루기 때문에 위의 세 가지 리스팅 계약서와 혼합하여 쓸 수 있는 계약방법이다. (714)901-4545

박재홍 <변호사>