정부 공사로 인한 사업손실 보상
<문> 몇 개월 전 시당국의 수도전력국이 도로변에서 공사를 하면서 저의 사업체 출입구를 막는 바람에 영업에 커다란 지장을 초래하였습니다. 약 열흘 정도 공사로 인하여 손님이 돌아가는 등 수천 달러의 손실을 입었습니다. 제 생각에는 시당국의 부주의 또는 부당한 공사진행으로 인해 제가 피해를 입었다고 여겨져서 손해보상을 청구하였지만 시 검찰청으로부터 보상을 해줄 수 없다는 통보를 보내왔습니다. 이대로 포기해야 하는지 아니면 끝까지 청구할 수 있는 귄리가 있는지 알고 싶습니다.
<답> 정부를 상대로 하는 손실보상, 또는 피해배상 청구는 정부 법령에 규정되어 있는 절차를 따르게 되어 있습니다. 피해가 발생한 날짜로부터 6개월 이내에 해당 부서에 소정의 양식에 따라 손실에 대한 배상 청구를 하게 되면 정부 당국은 이에 대해 보상 여부를 답변해 주게 됩니다. 정부 당국이 잘못을 인정하고 청구 금액에 대한 지불을 약속해 주면 문제가 없으나 일반적으로 담당 부서는 일단 책임을 부인하고 지불을 거절하는 통보를 보내게 됩니다. 피해자는 지불 거절 통보를 받은 후 6개월 이내에 법원에 소송을 접수해야만 청구권을 존속시킬 수 있습니다. 따라서 손해 액수가 적은 경우 소송비용을 부담해야 하는 어려움 때문에 많은 사람들이 포기하는 경우가 많습니다. 귀하의 경우 선택의 여지없이 출입구를 완전히 봉쇄하였다면 시 당국이 부주의했다고 간주할 수 있으나 단순히 출입에 불편을 초래한 정도라면 손해보상을 요구하기 어렵다 하겠습니다.
상업용 건물의 임대계약 조건
<문> 지난 10년간 한 장소에서 조그만 소매상을 해오고 있는데 지난 달 임대계약이 만료되어 새로 5년간 임대계약을 체결하였습니다. 임대료도 30%나 인상되었고 또한 5년 후에는 임대 계약을 연장할 수 있는 선택권도 없습니다. 제가 제삼자에게 이 사업체를 파는데 지장은 없는지, 5년 후에 새로 임대계약을 할 수 있는지, 임대료를 인상하는데 제한은 없는지 궁금합니다.
<답> 임대 계약이 만료된 후 임대기간 연장 권한이 없다면 건물주는 30일 퇴거 통지서를 보내어 합법적으로 임대인에게 퇴거를 요구할 수 있습니다. 따라서 5년 후에는 아무리 사업이 번창한다 할지라도 건물주의 선택에 따라 퇴거당할 수도 있습니다. 참고적으로, 주택을 임대하는 데에는 임대료 인상에 일정한 제한이 있지만 상업용 건물은 당사자간의 합의에 의하는 것이기 때문에 제한이 없다 하겠습니다. 왜냐하면, 상업용 건물은 수요와 공급의 원칙에 따라 서로 동등한 입장에서 계약을 체결하는 것이기 때문에 당사자들의 합의를 우선적으로 존중하기 때문입니다. 또한, 제삼자에게 사업체를 양도할 시 문제가 되는 것은, 물론 임대계약 기간도 중요하지만, 계약 내용 중에 건물주가 제삼자로의 임대계약 양도를 무조건 거부할 수 있는지 여부입니다. 일반적으로 임대계약 양도시 사전에 건물주의 서면 동의를 얻게 되어 있으므로, 건물주의 거부권이 절대적이 아니라면 별 문제는 없다 하겠습니다.
사업체 매매시 임대계약 양도
<문> 몇 개월 전 그동안 운영하던 사업체를 아는 사람에게 팔았습니다. 사업체와 더불어 임대계약도 양도하였는데 건물주에 대한 제 책임은 어떻게 되는 것인지 알고 싶습니다. 제가 알기로는 일단 에스크로를 통하면 모든 책임이 면제된다고 들었는데 임대계약에 대한 것도 포함되는지 조언을 부탁드립니다.
<답> 사업체 매매시 임대 계약도 포함되는 것이 일반적입니다. 그러나 주의해야 할 점은 임대 계약은 사업체 매매 당사자간에 하는 것이 아니라 우선적으로 건물주가 계약 당사자라는 것입니다. 따라서 건물주의 선택에 따라 사업체 매매 당사자의 권리와 의무가 결정된다 하겠습니다. 임대 계약을 양도하는 방식에는 세 가지 유형이 있습니다. 첫째, 가장 많이 이용되는 것이 양도(assignment)입니다. 이는 양도인이 가지고 있던 모든 임대계약 권리와 의무를 양수인에게 전부 양도하는 것을 의미합니다. 이때에 양도인은 건물주에 대해 양수인이 계약 위반시 이차적으로 책임을 져야 하는 보증인과 같은 의무를 지게 됩니다. 둘째, 재임대계약(sublease)입니다. 이는 양도인이 임대계약의 당사자로 남아 있으면서 일정부분을 제삼자에게 다시 임대해주는 형태입니다.
셋째, 경개(novation)입니다. 이는 임대계약 양도시 건물주가 양도인의 책임을 전부 면제해주거나, 양수인과 전혀 새로운 임대계약을 체결할 경우에 해당합니다.
양도인의 입장에서는 경개(novation)를 선택하는 것이 모든 책임을 면제받을 수 있으나, 건물주의 입장에서는 가능한 한 양도(assignment)를 선호한다고 하겠습니다.
