공동 명의 부동산 분할 등기 할 수 있는지

<문> 사업 목적을 위해 몇 사람이 모여 공동명의로 부동산을 구입하였습니다. 등기할 때 소유권을 Tenancy in Common으로 하였고 서로 다른 지분을 소유하고 있습니다. 현재 의견 차이로 인해 동업자 관계를 청산하고 공동명의로 구입한 부동산은 분할하려고 합니다. 반드시 팔아야 하는지, 아니면 부동산은 팔지 않은 상태로 특정한 부분을 분할하여 각자 소유하는 것이 가능한지 궁금합니다. 만일 분할하는 것이 가능하다면, 동업자간 서로 다른 지분을 소유하고 있는데 어떻게 나누어야 하는지 궁금합니다.


<답> 귀하가 질문하신 것은 건물보다는 땅에 대한 질문인 것 같습니다. 부동산을 공동 소유할 때에는 각자의 소유권에 대한 사항을 반드시 등기상 기록하게 되어 있습니다.

예를 들어 다섯 명의 동업자가 공동 소유하고 있고 귀하의 지분이 30%라고 한다면, 귀하와 다른 동업자는 해당 부동산에 대하여 지분상의 차이만 있을 뿐 전체 부동산에 대하여는 동일하게 사용할 권리가 있으며, 어떤 특정위치나 지역에 대해 개인적으로 우선권이 있다고 주장할 수는 없는 것입니다.

따라서 독립 건물일 경우에는 일반적으로 분할하는 것이 실질적으로 불가능하므로 판매를 통하여 소유권의 지분만큼 지불을 요구하게 됩니다. 그러나 여러 개의 건물이나 땅을 소유하고 있을 경우에는 처분하지 않고, 그 소유 지분에 따라 분할해서 각자 소유할 수도 있습니다.

해당지역 등기소에 등기를 하지 않더라도, 당사자간에는 효력을 발생할 수 있으나, 선의의 제삼 취득자에게는 소유권을 주장할 수 없는 경우도 생길 수 있으므로 반드시 정확한 측량과 경계선 표시를 하고 등기를 통하여 소유권을 확실히 해두는 것이 현명하다 하겠습니다.


사업체 리스 공동지역 유지비(CAM)를 터무니없이 인상했는데

<문> 약 5년 전부터 시내 상가에서 소매업을 하고 있습니다. 건물주는 해마다 렌트를 인상함은 물론, 공동지역 경비(CAM CHARGE)라는 명목으로 많은 액수를 요구하고 있고, 의심스런 점이 한두 가지가 아닙니다. 특히, 건물주가 바뀌고 나서는 상당한 비율로 공동지역 경비가 인상되었습니다. 건물주가 사전 통보 없이 일방적으로 공동지역 경비룰 인상할 수 있는 것인지, 그 인상할 수 있는 근거는 무엇인지 궁금합니다.


<답> 먼저 공동지역 경비라는 것이 무엇인지에 대해서 이해를 하셔야 합니다. 공동지역 경비라 함은 말 그대로, 동일 건물 내에 여러 세입자가 있을 경우 건물주가 모든 세입자와 전체 건물 유지에 공동으로 소요되는 유지비를 통틀어서 이르는 말입니다.

따라서 여러 명이 입주해 있는 상가건물 리스 계약서에는 필수적으로 공동지역 경비에 대한 규정이 들어 있습니다. 이것에는 건물 보험료, 부동산세, 상하수도료, 전기료, 수리비, 안전 관리비 등 운영에 필요한 모든 경상비가 포함됩니다.

특히, 건물 소유주가 바뀌게 되면, 매매를 위해서 수리한 비용, 인상된 부동산세 등이 반영되므로 평상시보다 많은 액수가 요구되는 것입니다. 매 회계연도가 지나게 되면 건물주는 지난 일년동안 지출된 공동지역 경비를 합산하여 그 전년도와 비교해서 초과된 액수만큼 추가로 인상하게 되는 것입니다. 액수에 의의가 있을 경우에는 일단 요구된 액수를 지불한 다음 자세한 회계내용을 요구할 권리가 있습니다.


수년전 판 세탁소 건물주 오염 책임지라는데

<문> 저는 약 10여년 간 세탁소를 운영하다 3년 전에 다른 사람에게 판매하였습니다. 지난주, 그 건물주는 세탁소 건물 밑의 땅이 화학물질로 오염되었다며 오염물질 제거에 소요되는 비용을 청구하는 소송을 해왔습니다. 제가 세탁소를 운영할 때에는 한번도 화학물질을 오염시킨 적이 없는데 책임을 져야 하는지 현명한 조언을 부탁합니다.


<답> 예전에는 오염물질이나 위험물질로 규정되지 않았던 세탁용 솔밴트(일명 "퍼크"라 칭함)가 현행법상으로는 환경 오염물질로 규정되어 있습니다.

따라서 부동산 매매시, 또는 재융자시에 은행은 오염여부를 가리기 위한 토질검사를 요구하게 되고, 그 결과에 따라 오염제거가 필요한지 결정되게 됩니다.

일단 오염이 발견되면, 실질적으로 오염 발생시기를 정확히 확인하는 것이 불가능하므로, 건물주는 대부분 세탁소를 운영했던 모든 사람을 상대로 비용 청구를 하게 되는 것입니다. 이같이 오염발생 시기가 정확치 않을 경우, 일반적으로 세탁소를 소유했던 기간의 비율에 따라 책임한계가 정해진다 하겠습니다.