목돈이 필요하거나 부채 청산 등을 위해 주택을 담보로 대출을 받는 홈에퀴리 론이나 HELOC에 대한 충분한 이해가 필요하다고 전문가들은 조언했다.

[노후 목돈 마련 - 홈에퀴티 론 vs HELOC]

은퇴할 나이가 다가오거나 은퇴를 했는데 현금이 필요하다. 그런데 가진 것이라고는 집밖에 없다. 어떻게 해야 하나. 그렇다고 집을 팔 수도 없고…”

홈에퀴티 론(Home Equity Loan)을 하던가, 홈 라인오브 크레딧(Home Equity Line of Credit·HELOC)을 고려해 보는 것이 좋다. 집을 담보로 융자를 받는 목돈 마련 방법이다.


홈에퀴티 론이나 HELOC 모두 현재 가지고 있는 주택가격을 바탕으로 융자해 주는 프로그램이다. 현재 주택 격에서 남아 있는 융자를 빼면 집에서 사용할 수 있는 에퀴티가 나온다. 은행에서는 이 에퀴티를 근거로 융자를 해준다. 이것이 두 프로그램의 공통점이다.

은행은 원래 가지고 있는 융자금(1차 융자)과 은행에서 앞으로 대출해 주게 될 융자금(2차 융자)을 합해 ‘론-투-밸류’(LTV) 즉 융자금 대 주택감정 가격비율을 계산한다. 융자회사들은 LTV 비율이 최고 80%에 달할 때까지 융자를 해준다. 하지만 일부 은행들은 85% 또는 90% LTV까지도 홈에퀴티론 또는 HELOC을 허용한다.


▲ 홈에퀴티 론의 기초 지식

홈에퀴티 론은 종종 세컨 모기지(2차 융자)라고도 부른다. 주택을 구입할 때 빌렸던 원 모기지(1차 융자)와 비슷한 개념이기 때문이다. 둘 다 부동산을 담보로 하는 융자다. 그러나 모기지를 받은 사람이 채무 불이행을 할 경우에는 1차 융자가 우선이고 2차 융자는 부채 청산 순위가 두 번째로 밀리게 돼 있다. 또 1차 융자와는 달리 돈을 다 받지 못한 2차 융자회사는 소송을 통해 융자금 상환을 요구할 수도 있다.

융자금은 일시불로 지불되므로 동일한 홈에퀴티 론에서는 추가로 돈을 빌리지 못한다. 돈을 일시불로 받기 때문에 목돈이 필요할 때 유용한 융자방법이다. 결혼이나 주택 개량공사 또는 고금리의 크레딧 카드 부채 청산 등과 같은 목돈 마련에 많이 이용된다.

홈에퀴티 론의 장점은 보통 고정 이자율을 적용한다는 점이다. 따라서 월 페이먼트가 고정돼 예산 세우기가 용의하다. 이 점이 고정수입에 의존해 살아가는 사람들에게 유리하다.

홈에퀴티 론은 또 분할 상환 융자(fully amortized loan)이다. 다시 말해 이자만 갚도록 하는 홈에퀴티 라인오브 크레딧(HELOC)와는 달리 매달 원금과 이자를 조금씩 나누어 완전 상환까지 갚아 나간다.


▲ 홈에퀴티 라인오브 크레딧

HELOC은 보통 홈에퀴티 융자보다 선불로 내는 비용은 거의 없다. 하지만 수수료는 낸다.

예를 들어 체이스 은행은 대출개시 비용(론 오리지네이션 피)을 받는다. 또 50달러의 연 수수료가 있다. 대부분의 은행들 역시 주택의 시장가격을 알아보기 위한 감정비용을 받는다.

HELOC는 또 돈을 주는 방법도 다르다. 홈에퀴티 론처럼 일시불로 주지 않고 필요할 때마다 에퀴티 한도 내에서 언제라도 사용할 수 있도록 한다. 간단히 모기지 대출회사가 만들어주는 수표나 크레딧카드를 사용하면 된다.

또 상환방법도 조금 다르다. HELOC은 사용기간과 상환기간을 명확하게 구별한다.

예를 들어 2015년 2월1일 홈에퀴티 라인오브 크레딧(HELOC)을 개설해 10년 사용하는 것을 했다면 2025년까지는 정해진 금액 한도 내에서 언제라도 사용할 수 있다.

그런데 2025년 2월1일 이후에는 상환기간이 시작되며 더 이상 돈을 사용할 수는 없다. 상기간은 보통 5년에서 20년까지로 그동안 사용한 원금과 이자를 갚는다.

일부 재정 전문가들은 HELOC이 매우 조직화돼 있어 홈에퀴티 론보다 에퀴티를 더 잘 이용할 수 있다고 말한다.

예를 들어 시티뱅크는 대출 받는 사람들이 5년간 돈을 사용한 후 20년 동안 상환할 수 있도록 해준다.

워싱턴주에 있는 ‘에버그린 스테이트 모기지’의 제프리 로쉬는 “HELOC의 이점 중 하나는 크레딧 카드와 같이 사용하면 된다는 점이다. 사용하는 동안은 이자만 내면 된다”고 말했다.

일부 HELOC 융자회사들은 의무적으로 사용해야 하는 최소 인출금액을 정해 두기도 한다. 또 어떤 회사는 HELOC 수표를 사용할 때 최소 인출금 이상을 사용하도록 규정한다. HELOC을 개설했다면 일정금 이상은 사용해야 하며 한 번 사용할 때마다 일정액 이상을 써야 한다는 말이다.

그러나 사용이 편리한 만큼 자칫 대출자에게 나쁜 영향을 줄 수 있는 단점도 가지고 있다.

에퀴티를 언제라도 사용할 수 있기 때문에 돈을 쉽게 뽑아 쓰는, 낭비가 우려된다. 적지 않은 사람들이 마치 저금통장에 넣어둔 돈처럼 생각해 무분별하게 사용했다가 감당하기 힘든 액수까지 부채를 늘리는 경우도 있다.

따라서 HELOC을 사용하기 전에 꼭 자신의 재정상태를 점검하는 것도 좋다고 전문가들은 조언했다.

많은 전문가들은 HELOC은 단기 융자에 가장 적합하다고 말한다. 이자율이 우대금리에 연동돼 매우 빠르게 변할 수 있으므로 보통 12~15개월이 적합하다는 것이다. 특히 이자율이 오르는 시기에는 HELOC 사용에 신중을 기울여야 한다.

최악의 경우 3~5% 하던 이자율이 최대 18%까지 급속히 치솟는 경우도 있다. 전문가들은 이를 사용하기 전 “감당할 수 있는지를 스스로에게 자문하라”고 조언했다.


▲ 차압 및 세금

홈에퀴티 론과 HELOC 모두 주택을 담보로 잡는다. 융자 원금이나 에퀴티 융자를 제때 상환하지 못하면 은행에서 부동산을 차압할 수 있다.

홈에퀴티 론이나 HELOC에 빌리는 10만달러까지의 융자 이자는 보통 세금공제를 받는다고 알고 있겠지만 모두 그런 것은 아니다.

실제로 100만달러까지의 모기지 이자도 세금공제를 받는다. LA의 롭 셀처 CPA에 따르면 홈에퀴티론을 받았을 경우, 이자 공제의 전체 모기지 한계는 10만~110만달러다.

65만달러 상당의 주택을 가지고 있는데 1차 모기지는 25만달러, 라인오브 크레딧이 20만달러라면 모기지 부채는 45만달러로 모기지 한계 110만달러보다 적기 때문에 두 융자 이자 모두 세금공제 대상이라고 셀처 CPA는 밝혔다.


▲ 미니멈 페이먼트에 유의

부채를 상환하기 위해 홈에퀴티를 사용하기로 했다면 장단점에 대해 잘 알아두는 것이 좋다.

셀처 CPA는 “홈에퀴티는 책임감 있게 사용한다면 아주 좋은 융자방법이지만 함정에 빠질 수도 있음에 유의해야 한다”고 말했다.

크레딧 카드 또는 자동차 융자와 같은 부채를 갚는다면 이자율도 낮출 수 있고 또 페이먼트에 대해서는 세금공제를 받을 수 있어 매우 유용한 방법이다.

그런데 HELOC은 융자 초기에는 이자를 내야 하지만 나중에는 원금까지 내야 한다. 최소 페이먼트만 내는 것이 아니다.

다시 말해 HELOC은 크레딧 카드와 같아서 돈을 사용할 수 있는 첫 5~10년은 대부분의 융자회사에서 이자만 받기 때문에 사용자들이 융자회사에서 요구하는 최소 페이먼트만 내면 되는 줄 안다. 하지만 사용기간이 지나 상환기간에는 원금을 갚아야 하므로 융자를 받을 때 이런 점을 잘 알고 있어야 한다.

<김정섭 기자>