부동산 시장이 본격적인 회복세에 진입할까. 올해 남가주 부동산 시장의 변화와 전망을 가늠해 보는 세미나가 남가주한인부동산협회(KREBASC·회장 이든 백) 주최로 5일 LA 한인타운 아로마 윌셔센터에서 열렸다. 이날 ▲레드 포인트 리얼티 제이 장이 ‘2026 부동산 법률 업데이트’ ▲코러스 리얼 에스테잇의 마크 홍이 ‘남가주 리테일 투자 기상도’ ▲뱅크오브호프 박경주 부행장이 ‘구매자들을 위한 스마트 모기지 옵션’ 등에 대해 강의했다.

오스카 웨이 가주부동산협회(CAR) 수석 경제연구원은 “올해 미국 경제는 관세와 이민정책, 그린란드 합병시도 등 각종 정책 불확실성의 확대로 2025년 2.0%를 달성했던 경제 성장률이 1.7%로 낮아질 것으로 전망된다”며 “일자리 시장에도 악영향을 미쳐 2025년 4.3%이었던 실업률도 0.3%포인트 올라간 4.6%를 기록할 것으로 보인다”고 밝혔다. 캘리포니아 실업률도 지난해(5.5%)보다 0.2%포인트 확대된 5.7%에 이를 것이라는 게 그의 분석이다.

그는 지난 2년간 ‘K자형 경제’가 더욱 심화됐다고 설명했다. K자형 경제는 고소득층·자산가와 대기업은 인플레이션과 금리 변동 속에서도 자산 가치와 소득을 늘린 반면, 중·저소득층과 소상공인은 높은 물가·주거비·부채 부담으로 생활 여건이 악화되는 양극화된 회복 국면을 뜻한다.

웨이 수석 연구원은 “지난해 인공지능(AI)과 같은 테크 기업을 중심으로 주식이 폭등하면서 고액 자산가들이 쓸 돈이 많아졌고 주식을 매입할 여유도 생겼다”면서도 “저임금 노동자들은 여행경기 둔화와 서비스 업종 경색, 연방정부 셧다운에 따른 해고 등으로 쓸 돈이 줄었다”고 중산층 이하에서 주택 구매력이 약화하고 있는 상황에 대해 설명했다. 그는 “집을 살 계획이 있는 사람들의 비율이 13년래 최저 수준으로 낮아졌다”고 덧붙였다.

그는 지난해 1분기부터 부과된 관세가 촉발한 인플레이션에 대해서도 주목해야 한다고 강조했다. 노동통계국에 따르면 지난해 12월 커피가격은 전년 대비 무려 19.8% 뛰었고, 소고기 값은 같은 기간 16.4% 올랐다. 난방비가 10.8% 상승한 가운데 전기요금과 외식비는 각각 6.7%, 4.1% 올랐다. 웨이 수석 연구원은 “지난해 12월 인플레이션 통계는 놀라울 정도”라고 말했다.

부동산 시장이 가장 관심을 갖는 것은 모기지 금리의 향방이다. 웨이 수석 연구원은 “부동산 시장은 연방준비제도(FRB·연준)가 올해 두 차례 금리를 인하할 것으로 예측하고 있다”며 “오는 3월과 7월 중 금리 인하가 단행될지 지켜봐야 할 것으로 보인다”고 말했다. 그는 그러면서 모기지 금리가 최근 수준에서 급격하게 인하하지 않을 것이라고 내다봤다.

그는 올해 정책 불확실성에 주목해야 한다고 거듭 강조했다. 웨이 수석 연구원은 “건강보험 정책을 둘러싼 불확실성이 또 다른 경제 리스크로 부상하고 있다”며 “오바마케어(ACA)를 통해 건강보험에 가입한 미국인들이 보험료 부담을 낮춰주던 확대 세액공제 혜택을 더 이상 받지 못하면서, 의회가 연장에 나서지 않을 경우 올해 약 500만명이 무보험 상태에 놓이고 보험료 급등이 불가피할 전망”이라고 우려했다. 이 같은 악재들이 가뜩이나 위축된 주택시장을 짓누를 수 있다는 설명이다.

다만 올해 캘리포니아 부동산 거래는 소폭 활황세를 보일 것으로 보인다. 기준 단독주택 매매는 전년 대비 2.0% 증가하고, 중간주택 가격도 3.5% 오를 것이라는 게 웨이 연구원의 분석이다.

<박홍용 기자>