Ⅰ. 예기치 못한 사고가 가져오는 ‘세금 폭탄’- 우리 주변에는 사업체나 부동산이 뜻밖의 사고로 큰 손해를 입는 경우가 흔하다. 화재로 상가가 전소되거나, 도시 개발 때문에 토지가 강제 수용되거나, 지진·홍수 같은 자연재해로 건물이 파손되는 상황도 종종 발생한다. 이런 경우 보험금이나 정부로부터 보상금을 받게 되는데, 문제는 여기서 끝나지 않는다는 점이다.

보험금이 기존 건물의 장부가(basis)보다 크면 양도차익(gain)이 발생하며, 이는 곧 소득세 부과 대상이 된다. 자산은 잃었는데 오히려 세금까지 내야 하는 아이러니한 상황이 벌어지는 것이다. 그러나 미국 세법은 이러한 불합리함을 완화하기 위해 IRC §1033, 즉 ‘Involuntary Conversion(강제적 자산 처분)’ 규정을 마련해 두고 있다. 이를 잘 활용하면, 예상치 못한 사고에도 세금 부담을 전액 이연(Defer) 시킬 수 있다.

Ⅱ. 1033 교환이란 무엇인가: ‘강제적 교환’의 개념- 1033 교환은 본인의 의사와 상관없이 자산을 잃은 경우, 그 보상금으로 새로운 자산을 취득하면 양도차익을 과세하지 않고 미래로 미룰 수 있는 제도다. 자발적 교환인 1031과 달리 1033은 사고·재해·도난·정부 수용처럼 ‘강제적 상황’을 전제로 한다.

1033이 특히 주목받는 이유는 다음과 같다. * 재투자 기간이 길다(2~3년, 재난지역은 4년 이상 가능) * 유사 자산 요건이 1031보다 훨씬 유연하다 * Qualified Intermediary 필요 없음 * Identification rule(45일) 없음 * 보험금 또는 보상금을 그대로 사용하면 전액 이연 가능. 즉, 행정 부담이 적고 선택의 폭이 넓어 사고 피해자에게 훨씬 유리한 규정이다.

Ⅲ. 어떤 경우에 1033이 적용되는가- 법은 다음과 같은 사건을 Involuntary Conversion으로 인정한다.

1) Government Taking 또는 Eminent Domain 도시 개발을 위한 토지 강제 수용, 도로 확장, 공공 시설 설치 등. 2) Destruction / Casualty (자연재해, 화재, 사고 등) 지진, 홍수, 산불, 폭풍, 화재, 폭발, 구조적 붕괴, 도난까지 포함된다. 3) Threat of Condemnation (수용 위협) 정부가 공식 문서로 수용 가능성을 통지한 경우. 이런 상황에서 수령한 보험금/보상금이 기존 자산의 장부가보다 많으면 양도차익이 발생하나, 1033을 선택하면 과세를 미룰 수 있다.

Ⅳ. 세금 계산의 핵심 원리: 과세를 피하려면 ‘재투자 금액’이 관건- 가장 중요한 핵심은 단순하다. “보험금 또는 보상금 전체를 새로운 자산 취득에 사용해야 전액 이연된다.” 예를 들어보자. * 기존 자산의 Basis: ＄300,000 * 화재 사고 * 보험금: ＄1,000,000 → Gain 발생: ＄700,000 하지만 보상금 ＄1,000,000 이상으로 유사 자산을 구입하면 → 700,000의 gain을 전액 이연할 수 있다. 반면, ＄800,000만 재투자했다면?→ 나머지 ＄200,000은 과세 대상이 된다.

Ⅴ. 언제까지 재투자를 해야 하는가: 재투자 기간은 자산의 종류에 따라 다르다. * 부동산: 일반적으로 3년 * 비즈니스·장비 자산: 2년 * 연방 재난지역(FEMA): 4년 이상 연장 가능. 대부분 1031보다 훨씬 여유 있는 일정이어서 큰 재해 이후 재건 과정에 실질적인 도움을 준다.

Ⅵ. Replacement Property 요건: ‘Similar or Related in Use’ 기준- 1033의 또 하나의 장점은 바로 유연성이다. 1031처럼 까다로운 Like-kind 규정이 아닌, **Similar or related in service or use(용도·기능이 비슷)**이면 대부분 인정된다. * 소각된 아파트 → 다른 rental 아파트, 상가, 상업용 부동산 * 수용된 공장 → 유사 산업시설 * 파손된 비즈니스 장비 → 같은 기능의 기계류. 개인적사용 자산(Primary residence)은 포함되지 않지만, 대부분의 비즈니스/투자 용도 자산은 해당된다.

VII. 결론: 1033은 ‘위기를 기회로 바꾸는 재정적 복구 장치’- 자신의 의지와 무관하게 자산이 파괴되거나 수용당하는 것은 누구에게나 충격적인 일이다. 하지만 세법은 이런 강제적 상황에서조차 미래의 회복을 돕기 위해 합리적 이연 규정을 마련해 두었다.

1033 교환은 “자산은 잃었지만 세금까지 잃을 필요는 없다” 라는 철학을 기반으로 한다. 부동산 투자자, 소규모 비즈니스, 상가 운영자, 토지 보유자 모두에게 유용하며, 사고 또는 수용 보상금이 발생했다면 반드시 1033 적용 가능성을 검토해야 한다.

문의 (213)384-1189

Web: Dwctaxrelief.com

<정동완 공인회계사 전 IRS 감사관>