최근들어 물가관련 지수들이 안정을 보이면서 연준의 9월이후 금리인하 가능성이 많이 높아졌다. 이에따라 각종채권을 비롯하여 모기지금리도 다소 낮아졌지만, 아직도 6% 후반에서 7% 초반으로 형성된 모기지 이자율은 많은 사람들에게 높은 이자율로 여겨지는 것이 사실이다. 이렇게 금리가 높은 시기에 그나마 이자율을 잘 받기 위하여 우리가 할 수 있는 것들에 대하여 한번 살펴보자. 이자율을 잘 받을 수 있기 위해서는 각각의 손님들의 이자율 결정에 영향을 주는 것들이 뭔지를 먼저 알아야 한다.

흔히 포인트(Discount point)라고 불리는 오리지네이션 피의 지불 여부, 손님의 신용점수, 다운페이먼트정도 (혹은 LTV = Loan to Value), 융자의 금액과 형태 즉 일반융자 (Conforming 융자)인지, 점보융자인지, 구매융자인지, 재융자인지, 재융자 중에서도 Rate & Term 재융자인지, 현금인출 재융자인지, 주택의 형태 즉 SFR, Condo (Town House), 2-4 units, 주택에 대한 거주용도 즉 주거주용, 세컨홈(별장용), 투자용인지등을 손님의 이자율에 결정에 직접적인 영향을 주는 대표적인 요소들로 꼽을 수 있다.

먼저, 포인트를 지불할 경우에는 더 낮은 이자율을 받을 수 있다. 일반적으로 언론매체는 1포인트(융자금액의 1%)를 기준으로 발표하는데 1포인트를 지불할 경우 지불하지 않을 때 보다 30년 고정으로 보통0.25%-0.375%정도 낮은 이자율을 받을 수 있다. 문제는 포인트를 지불하고 더 낮은 이자율을 취하는 것이 옳은 선택인지를 판단할 줄 알아야 한다. 지불한 포인트에 대한 댓가를 충분히 받기 위해서는 적어도 3-4년의 시간이 걸리므로 집을 빨리 팔 예정인 사람들은 당연히 포인트를 지불하지 않는 것이 좋다. 또한 요즘처럼 향후 금리가 내려갈 것으로 예상되는 시기에는 몇 년내에 재융자를 할 가능성이 높아지므로 역시 포인트를 지불하지 않는 것이 유리할 수 있다.

문제는 대상 주택이 2-4 유닛이거나, 거주용도가 세컨홈(별장용) 혹은 렌트용인 경우에는 렌더가 포인트 지불을 요구하는 경우가 있으므로 융자담당자와 잘 상의하여 결정하여야 한다. 그 다음으로 손님의 이자율에 결정적으로 영향을 주는 요소는 신용점수와 다운페이먼트(혹은 LTV) 정도이다. 신용점수가 780점 이상인 경우에는 다운을 25%만 하여도 최상의 이자율을 받을 수 있다. 하지만 신용점수가 700점 이하인 사람이 다운을 25% 만 할 경우에는 이자율이 많이 올라간다. 이처럼 익히 알다시피 미국은 신용(크레딧 즉 돈을 빌릴 수 있는 능력)을 중시하는 사회이고 신용이 곧 돈인 사회이다. 따라서 평소에 신용점수를 잘 관리하는 것은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 모기지, 자동차 및 신용카드 페이먼트는 무슨일이 있어도 제때 납부하고, 신용보고서 발급에 임박해서 만이라도 신용카드의 밸런스를 낮게 유지하는 것이 중요하다.

특히 요즘들어서는 신분도용사기가 극심하므로 이로 인한 피해를 막기 위하여 신용관리회사를 통해서 자신의 소셜번호및 개인정보를 보호관리하는 것도 좋은 방법일 수 있다. 다음으로 손님의 이자율에 영향을 줄 수 있는 요소로는 융자금액이다. LA 와 OC 지역의 싱글하우스를 기준으로 융자금액이 765,550 달러 이상인 경우와 이하인 경우의 이자율은 확연히 달라진다. 이 융자금액 기준은 다운페이먼트 정도와 바로 연결되므로 아주 중요한 사항이다. 따라서 집을 구입할 예정인 사람들은 반드시 융자담당자를 찾아 미리 상의하는 것이 좋다.

이 과정을 통해서 집을 보러가거나 오퍼를 넣을 때 반드시 필요한 Pre-approval letter즉 사전 융자승인서를 발급 받을 수 있게 된다. 다음으로 해당주택에 대한 거주용도와 주택의 형태가 이자율에 지대한 영향을 준다. 즉, 주거주용인지, 별장용인지, 투자용인지, 싱글홈인지, 콘도인지, 2-4유닛인지에 따라 이자율이 많이 차이가 난다. 이러한 요소들은 동시에 다운페이먼트를 얼마나 하는지에 따라 이자율에 영향을 덜 줄 수도 있고 더 줄 수도 있다. 다운을 적게할수록 이자율은 더 많이 올라가게 된다. 수년전부터는 별장용과 렌트용의 이자율이 동일하게 높게 적용되므로 참고할 필요가 있다. 그리고 콘도인 경우에는 다운페이먼트 정도에 따라 이자율이 약간 올라 갈수도 있다.

문의: (213)393-6334

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표>